segunda-feira, 25 de janeiro de 2010

VGV = Valor Geral Vendido

Citação: riadorra - Post #341570 - 30/Ago/2017 03:02
Boa noite!
alguém trabalha ou conhece sobre negociação de terrenos com construtoras/incorporadoras?
queria saber qual % o terreno vale do vgv
outra dúvida é se as construtoras costumam pagar boa parte do valor à vista ou se o recebimento ocorre conforme as vendas/obras
Eu posso lhe ajudar!

Vamos la: O VGV e uma estimativa do faturamento total do empreendimento, comparacao com o valor do terreno ira variar muito de caso a caso, mas em media consegue-se faturar 5 Vezes o valor do terreno, agora como disse, isso pode variar bastante, exemplo: loteamento x edificacao.

VGV e uma medida interessante mas abstrata, mostra apenas a capacidade futura da empresa em realizar novos produtos, mas não da lastro presente. Basicamente uma construtora e feita de:

Ativos: Carteira, Estoque e Landbank.

Passsivos: Debentures, bancos, etc...

VGV: Capacidade futura de empreender.

E bom verificar também se o VGV apontado trata-se de parceria ou de landbank, ainda que para um crescimento mais

organico as parcerias sao melhores para o dinâmica financeira da empresa, ha de se lembrar que por outro lado, landbank e ativo e da lastro a empresa!


26192 - paulo_prof - 21/Jan/2010 11:19
citação: Ewald3Obrigado, Professor. Se não for abusar e quando tiver "saco", poderia elucidar a diferença entre vendas contratadas e VGV lançado? Aproveitando o ensejo, estive buscando na "captura" dos posts a sua explicação para o porque da devolução de capital da crem3 e não consegui encontrá-la. Até agora não compreendi porque a empresa manteve debêntures em vez de ficar com o todo o capital que levantou. Este capital devolvido custaria mais para a empresa do que os juros das debêntures? 
O "desconto" de impostos obtidos pelas debêntures compensam mais do que o K devolvido?
Não era melhor ter liquidado a posição em debêntures e ficado com K levantado? 
Realmente não entendo. VGV = Valor Geral Vendido, é o valor total que a construtora/incorporadora espera receber quando a obra estiver pronta. VGV lançado é a estimativa deste valor por ocasião do lançamento de um empreendimento. Noutras palavras, VGV lançado é o potencial de venda (em valor) do(s) empreendimento(s) laçado(s) no trimestre. As vendas contratadas representam a parcela deste pontencial (e dos VGVs lançados em trimestres anteriores) que é efetivada. A diferença entre o VGV total e as vendas contratadas resulta no estoque disponível para vendas futuras. Para facilitar a compreensão da devolução de capital, vamos admitir como válidas as seguintes hipóteses (os valores não interessam muito) o custo anual do capital de terceiros é de 10% o rendimento financeiro das disponibilidades da empresa é de 7% Suponha que uma empresa disponha de R$ 100 milhões completamente livres para investimentos (já consideradas as disponibilidades de capital de giro, etc). Enquanto este capital não for usado em investimentos, ou seja, estiver "parado", a Demonstração de Resultados seria: a) Capital Próprio Rendimento Financeiro = R$ 7 milhões Provisão para IR e contribuições = aprox (R$ 2,3 milhões) Resultado Líquido = R$ 4,7 milhões, ou seja, 4,7% do capital próprio b) Capital de Terceiros Juros = R$ 10 milhões Rendimento Financeiro = R$ 7 milhões Resultado Finandeiro = (R$ 3 milhões) Provisão para IR e contribuições = aprox R$ 1 milhão Resultado Líquido = (R$ 2 milhões) Então, nas condições acima, a empresa terá que decidir o que é mais conveniente, usar o capital dos acionistas e remunerá-lo a 4,7%, ou usar o capital de terceiros a um custo efetivo de 2%. Aí eu pergunto: o que vc prefere como acionista desta empresa? fornecer o capital que vai ser remunerado porcamente com os 4,7%, ou pagar 2% para estar com capital disponível para qualquer oportunidade que se apresente? Ah ... mas isto é se o capital estiver "parado" (como estava nos cofres da Cremer). E se vc efetivamente usar o Capital em investimentos? Por exemplo, em 2010 a Cremer diz que vai investir quase R$ 30 milhões). Mais uma vez, para facilitar os cálculos, vamos supor que dos R$ 100 milhões da reserva acima, R$ 50 milhões serão usados num investimento. Vamos supor que este investimento tem maturação instantânea e que o retorno seja de 20% ao ano. Mais uma vez, são duas as situações a) Capital Próprio Retorno de 20% = R$ 10 milhões Provisão para IR e contribuições = aprox (R$ 3,4 milhões) Resultado Líquido = R$ 6,6 milhões = 13,2% de retorno sobre o seu capital b) Capital de Terceiros Retorno de 20% = R$ 10 milhões Custo de 10% = R$ 5 milhões Retorno Líquido = R$ 5 milhões Provisão para IR e contribuições = aprox (1,7 milhões) Resultado Líquido = 3,3 milhões No caso b), os R$ 3,3 milhões vão turbinar os ganhos anteriores, ou seja, vão aumentar o retorno sobre o patrimônio líquido que não muda. Em relação aos R$ 50 milhões que teriam que ser desembolsados no caso a), representariam um retorno de 6,6% Então, mais uma vez, o que vc prefere? fornecer os R$ 50 milhões e ter um retorno de 13,2%, ou ganhar, "do nada" 6,6% sobre a grana que continua em seu bolso? Bom ... assim fica fácil. Se eu consigo fazer com que o capital de terceiros renda muito mais do que o seu custo, o negócio não seria usar o mínimo possível de capital próprio? A resposta evidentemente é não, por que: a) se a dívida é muito alta em relação ao patrimônio líquido, a empresa não conseguirá apresentar garantias e o custo do capital de terceiros cresce (tem muita empresa pagando muito mais do que os 10% da hipótese acima); e b) se houver qualquer contratempo (um crise, etc) que interrompa o lucro da empresa, ela não terá como pagar o financiamento do capital de terceiros e aí pode entrar naquela espiral destrutiva. Diz-se (nunca pensei bem a respeito) que é saudável que uma empresa tenha uma dívida líquida de até uma vez e meia a sua geração de caixa anual, o que no caso da Cremer daria aprox R$ 85-90 milhões.

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