351078 - keep_calm - 11 Jun 2018, 22:54
é bom negócio tanto para o bom comprador, quanto para o bom construtor. Para o construtor é o ganha pão dele, objeto da sua produção.
Quando vende o imóvel, já precificou uma taxa de retorno pelo seu trabalho.
351070 - gcn1 - 11 Jun 2018, 20:54
Legal que minha postagem atingiu o objetivo, qual era: suscitar análise crítica e reflexão a partir de uma notícia de domínio público. Para ver... muito do que acontece ou afetará o Mercado está circulando nas notícias de hoje, sem qualquer vinculação com esse meio de comunicação "Mercado de ações". Cabe a nós filtrarmos esses assuntos e analisarmos fazendo conjecturas e projeções.
Mas "mecn" a questão de comprar imóvel na plante é bastante complexa... para comprar imóvel na planta e valer a pena(e vale muito, garanto) tem que conhecer um pouco do mercado, saber precificar o valor do imóvel em razão do projeto, localização, construtor, empreendedor... ou seja valuation na veia ... Sabendo isso é possível surfar ganhos bastante consistentes, isso considerando o valor atual praticado no Mercado e não projeções de ganhos futuros. É a velha máxima que aplicamos aqui sempre: saber analisar a questão preço x valor ... é isso. Abraço.
Sobre imóvel na planta: Meu pai fez isso boa parte da vida e ainda faz (além de comprar terrenos em bairros que valorizarão e revender pelo dobro do valor em alguns anos), não sei ao certo todos os parâmetros que ele usa, mas posso te dizer que naquela época do boom imobiliário ele ganhou uma boa bolada fazendo isso, pelo que eu acompanho , basicamente ele compra no osso do osso por pouco mais que o preço de custo das construtoras (ele tem amizade com os donos), as vezes compra no projeto antes mesmo de fazerem a fundação e começarem a vender para o grande público e além disso quando financia se programa para vender o imóvel antes da entrega das chaves pois parece que depois da entrega começa a prevalecer outras taxas sobre o valor financiado além do CUB. Com essa fórmula ele fez sim uma boa grana, resultando em um bom patrimônio (sou a prova disso, pois vejo de perto), único porém é que hoje esse tipo de investimento ou especulação já não vale mais tão a pena, tanto que ele diminuiu a exposição á isso e aumentou em compra de terrenos e em ações.
351068 - fridao - 11 Jun 2018, 20:39
Se imóvel fosse tão bom negócio(para o comprador), construtoras não construiriam para vender...
351066 - keep_calm - 11 Jun 2018, 20:31
Legal que minha postagem atingiu o objetivo, qual era: suscitar análise crítica e reflexão a partir de uma notícia de domínio público. Para ver... muito do que acontece ou afetará o Mercado está circulando nas notícias de hoje, sem qualquer vinculação com esse meio de comunicação "Mercado de ações". Cabe a nós filtrarmos esses assuntos e analisarmos fazendo conjecturas e projeções.
Mas "mecn" a questão de comprar imóvel na plante é bastante complexa... para comprar imóvel na planta e valer a pena(e vale muito, garanto) tem que conhecer um pouco do mercado, saber precificar o valor do imóvel em razão do projeto, localização, construtor, empreendedor... ou seja valuation na veia ... Sabendo isso é possível surfar ganhos bastante consistentes, isso considerando o valor atual praticado no Mercado e não projeções de ganhos futuros. É a velha máxima que aplicamos aqui sempre: saber analisar a questão preço x valor ... é isso. Abraço.
351045 - mecn - 11 Jun 2018, 12:10
Imóvel na planta é um verdadeiro golpe, uma pessoa mais inteligente, compra um imóvel pronto. Mas há espertos, porque há bobos.
342028 - sobral30 - 14 Set 2017, 14:33
Nobres foristas, gostaria da opinião de você....
em dezembro do ano passado, comprei um apartamento financiado, dando entrada de 33% e financiando restante com juros de 9,8% aa (SAC - CET).
Com esta alta recente dos FIIs, fiquei tentado a liquidar posição em BBRC11. Se vender a mercado hoje, seria o equivalente a outros 33% do valor total do ap, que amortizaria do saldo devedor, reduzindo as parcelas mensais - o financiamento foi por 420 meses.
Com isso, deixaria de receber os proventos mensais do fundo, mas reduziria a parcela mensal do financiamento quase à metade. A diferença entre a redução da parcela do financiamento e os proventos do FII mensais , pela simulação que fiz, é de 2800 reais - ou seja, "sobrariam" 2800 reais mensalmente.
O que vocês acham? Quais aspectos a considerar?
Detalhe -- BBRC11 é hoje 1/3 do meu patrimônio em ativos financeiros.
As taxas de retornos dos fundos, atualmente, são atrativas... mas vai que... o Chaves ressuscite e ganhe as eleições por aqui...
Ou então, que os 6000 médicos cubanos consigam convencer a população bolivariana brasileira que o regime cubano é mesmo o melhor para o país....
Enfim, a possibilidade de perder fazendo isto é baixa, mas ela existe.
Eu faria, talvez, com algo que te desse conforto, ainda que o cenário se deteriore.
193327 - piubella - 25 Jun 2013, 01:10
Obrigado Small,acho que vou arriscar um pouco,nao comprei o imovel para moradia e sim investimento,então posso correr um pouco mais de risco,aqui em Londrina os imoveis tem valorizado uma media de 12% ao ano,já o Incc/di corrige em torno de 7% ao ano,é essa diferença que vou buscar ganhar.
193353 - piubella - 25 Jun 2013, 01:50
Small o fluxo de pagamento é o seguinte:
Entrada: R$10.530,00 + 46 parcelas de R$5.265,00+03 balões de R$70.000,00 com vencimento em 01/2015,01/2016,01/2017 e saldo final de R$694.000,00 em junho de 2017 na conclusão da obra.
193354 - Tnl - 25 Jun 2013, 01:55
O problema ao meu ver eh esse small, essa inflação q vc esta somando (5%) eh a correçao teorica, mas o valor real sera o da cota. O investimento do piubela depende do valor q ele ta pagando pelo m2 e o valor do aluguel naquela regiao. Supondo q ele compre por um valor q seja metade do preco q o imovel vale ( sei la deu sorte ou a construcao ficou barata) o aluguel q era 0,5% passa a ser de 1% ao mes. E nao corre risco de uma queda violenta no preco do imovel como acontece em fii ( risco pequeno ). Sei q eh uma situaçao rara. Resumindo vc teria coragem de colocar 1.5 milhao em fii. Em imovel eu tenho coragem, em fii ainda nao..
193355 - small caps - 25 Jun 2013, 01:58
O fluxo de caixa é bastante grande.
Vamos pedir ajuda aos universitários :)
Botar prestação 1 R$ 10.530, 2 a xx 5265,00, yy R$ 75265,00, zz a ww 5265,00, etc... e a última prestação de 694,000,00 = Montante futuro.
Como taxa de juros, na simulação, poderiamos colocar 0,75% a.m. (vamos utilizar isto como "custo de oportunidades") por não estar investimento num FII atualmente.
Depois, verifica se este montante futuro é superior ao rendimento real do imóvel que vc sugeriu, algo como 7% a.a. (12% - 5% da inflação).
A diferença é que vai mostrar o que é mais interessante fazer... embora o risco de investimento num imóvel específico é sempre maior do que fazer uma carteira de ativos imobiliários...
193359 - small caps - 25 Jun 2013, 02:01
Eu, ao contrário, em imóvel não teria... em FII teria.
No meu histórico, dificilmente peguei menos de rendimento de 9% a.a....
O valor do imóvel segue o mesmo risco do mercado em geral. Ou seja, também pode cair, ter vacância, etc...
E, o principal problema, o 1% a.m sobra (-10% para a imobiliária) e sobre 0,9% vai 27,5% para o leão... Ou seja, o fluxo de caixa seria de 0,65%. Ainda assim, numa hipótese otimista de conseguir comprar HOJE um imóvel que vai dar 1% a.m. depois de pronto..
193367 - rnelias - 25 Jun 2013, 02:21
o pior problema do imóvel é a "porta de saída". Se precisar da grana com urgência, complica...
FII você compra, vende, diversifica, enfim, mais flexível...
mas sou mais teórico do que prático. Pouco prático porque me falta gana mesmo kkkkkk
193365 - piubella - 25 Jun 2013, 02:16
Small já fiz todos os cauculos sobre o meu fluxo de pagamento no final da obra irei ter pago o montante de R$546.000,00 e meu saldo atualizado pela media do Incc será de R$909.000,00 na entrega das chaves,considerando uma valorização de 10% ao ano o imovel valera aproximadamente R$1.720.000,00.
Considerando o valor pago corrigido com o saldo final a ser quitado o lucro da operação é de R$ 265.000,00.
Será que fiz os cálculos corretos Small?
193368 - wakkomg - 25 Jun 2013, 02:22
Só falta vc combinar com a pessoa que vai te pagar R$1.720.000,00 pelo imóvel.
Lembre-se que a liquidez de um imóvel nesse valor é baixíssima. Ponto para os FII.
Lembre-se também que vc terá vários sócios (ITBI, IR, corretor, etc), sugiro colocar tudo na ponta do lápis.
193370 - rnelias - 25 Jun 2013, 02:24
o imóvel ainda seduz porque é um "bem", algo palpável, físico, etc...
Mas, depois que tive o "gostinho" da aporrinhação que é para comprar um imóvel, passei a admirar ainda mais a simplicidade do meu homebroker rs
193375 - egidiosantanna - 25 Jun 2013, 02:34
vou dar o palpite sem ser chamado: imóvel residencial para alugar é fria, a não ser que voce seja o contrutor ( mas ai a gente não aguenta ver o lucro e vende ), em imóvel comercial é sempre melhor voce tentar comprar terrenos depois lojas de rua, lojas de galeria e nunca salas, 1 por cento só vejo nos comerciais, nos residenciais no maximo 0,5 e cheio de chateações..voce ja tá comprando da construrora, então já ta pagando caro! o negócio de imóveis é engraçado ele até não baixa de preço( eu chamo de batismo, foi batizado por 1,5 milhão) só que não dá negócio,fica parado 5 anos ou mais e a inflação corroendo.. só uma opinião.para vender voce tem aceitar papagaio, cachorro, carro usado...
193376 - piubella - 25 Jun 2013, 02:36
Wakkong nem sempre um imovel de alto valor tem baixa liquidez,em determinadas regiões existe fila de espera para aquisição de imoveis em localizações privilegiadas da cidade,aqui em Londrina teve um lançamento de apartamentos de 280m2 de area util com valores acima de R$1.500,000,00 e todas unidades foram comercializadas em menos de 30 dias,o diferencial do empreendimento é que ele fica em frente ao Lago igapo no bairro mais nobre da cidade e os terrenos com esta particularidade estão acabando,com isso os preços perdem a referencia.
193381 - uqaz - 25 Jun 2013, 02:49
Vc esqueceu de citar o que eu acho o principal: com esses 1,5milhão posso comprar varios fiis, diluindo assim o risco de ficar inadimplente em um imóvel apenas.
E convenhamos, R$ 1,5mi é coisa relevante para a gente...
Se eu tivesse R$ 150mi pensaria de outra forma.
193393 - ldsandrade - 25 Jun 2013, 03:12
subtraia 5-6% do valor de venda para comissão de corretor (vender isso não é fácil) e 3% do valor de saldo devedor para pagar para a construtora fechar seu contrato.
Fiz e fechei a conta com taxa de poupança uma especulação desta, saindo de 345 mil e vendendo por 450 mil. INCC comeu mt do valor.
193399 - samudutra - 25 Jun 2013, 03:24
Piubella, vai por mim, compra os Fii's igual ao Small Caps falou.
Tô com um apt num condominio aqui em São Paulo que comprei para investimento para vender tem uns tres anos, já estou perdendo até pro CDI puro.
193403 - paulo_prof - 25 Jun 2013, 03:32
piubella
Respondendo a sua pergunta específica:
Se a construtora não lhe der nenhuma vantagem para a amortização antecipada de saldo, não há o que discutir ... aplique em fiis.
Nos últimos anos, o INCC correu em média 1,264% a.a. acima do IPCA e 1,006% a.a. acima do IGP-M. Investimentos em numa cesta de FIIs renderá muito mais do que isto.
Mas ... e se o INCC disparar? Um eventual "disparo" do INCC (terá que ser no mínimo uns 6-7% acima do IPCA/IGPM) é monitorável ... se/quando ocorrer vc poderá sempre vender as cotas dos fiis e amortizar a dívida.
Agora, será que o negócio vale a pena?
Para simplificar a análise é sempre melhor desconsiderar a inflação. Como o INCC está correndo 1,264% a.a. acima do IPCA, todo o fluxo de pagamento deve ser corrigido por este índice. Por outro lado, como o rendimento médio líquido de uma cesta de fiis pode ser considerado no mínimo de uns 7% + IPCA, uma taxa de desconto real de 7% me parece adequada.
Trazendo todo o seu fluxo de caixa corrigido em 1,264% a.a. para o presente usando uma taxa de desconto real de 7%, obtive R$ 973 mil.
Pergunta:
a) se o imóvel estivesse pronto hoje, vc seria capaz de vende-lo por um preço equivalente a no mínimo R$ 973 mil à vista, deduzidas as despesas de praxe?
b) se o imóvel estivesse pronto hoje, vc seria capaz de alugá-lo por no mínimo R$ 7 mil líquidos a.m. ?
193408 - piubella - 25 Jun 2013, 03:52
Obrigado prof Paulo,como sempre muito esclarecedor,acredito que sim,um imovel com as mesmas características esta com valores de mercado de 1.200,000,00,já o aluguel gira em torno de R$ 6.000,00.
é bom negócio tanto para o bom comprador, quanto para o bom construtor. Para o construtor é o ganha pão dele, objeto da sua produção.
Quando vende o imóvel, já precificou uma taxa de retorno pelo seu trabalho.
351070 - gcn1 - 11 Jun 2018, 20:54
Legal que minha postagem atingiu o objetivo, qual era: suscitar análise crítica e reflexão a partir de uma notícia de domínio público. Para ver... muito do que acontece ou afetará o Mercado está circulando nas notícias de hoje, sem qualquer vinculação com esse meio de comunicação "Mercado de ações". Cabe a nós filtrarmos esses assuntos e analisarmos fazendo conjecturas e projeções.
Mas "mecn" a questão de comprar imóvel na plante é bastante complexa... para comprar imóvel na planta e valer a pena(e vale muito, garanto) tem que conhecer um pouco do mercado, saber precificar o valor do imóvel em razão do projeto, localização, construtor, empreendedor... ou seja valuation na veia ... Sabendo isso é possível surfar ganhos bastante consistentes, isso considerando o valor atual praticado no Mercado e não projeções de ganhos futuros. É a velha máxima que aplicamos aqui sempre: saber analisar a questão preço x valor ... é isso. Abraço.
Sobre imóvel na planta: Meu pai fez isso boa parte da vida e ainda faz (além de comprar terrenos em bairros que valorizarão e revender pelo dobro do valor em alguns anos), não sei ao certo todos os parâmetros que ele usa, mas posso te dizer que naquela época do boom imobiliário ele ganhou uma boa bolada fazendo isso, pelo que eu acompanho , basicamente ele compra no osso do osso por pouco mais que o preço de custo das construtoras (ele tem amizade com os donos), as vezes compra no projeto antes mesmo de fazerem a fundação e começarem a vender para o grande público e além disso quando financia se programa para vender o imóvel antes da entrega das chaves pois parece que depois da entrega começa a prevalecer outras taxas sobre o valor financiado além do CUB. Com essa fórmula ele fez sim uma boa grana, resultando em um bom patrimônio (sou a prova disso, pois vejo de perto), único porém é que hoje esse tipo de investimento ou especulação já não vale mais tão a pena, tanto que ele diminuiu a exposição á isso e aumentou em compra de terrenos e em ações.
351068 - fridao - 11 Jun 2018, 20:39
Se imóvel fosse tão bom negócio(para o comprador), construtoras não construiriam para vender...
351066 - keep_calm - 11 Jun 2018, 20:31
Legal que minha postagem atingiu o objetivo, qual era: suscitar análise crítica e reflexão a partir de uma notícia de domínio público. Para ver... muito do que acontece ou afetará o Mercado está circulando nas notícias de hoje, sem qualquer vinculação com esse meio de comunicação "Mercado de ações". Cabe a nós filtrarmos esses assuntos e analisarmos fazendo conjecturas e projeções.
Mas "mecn" a questão de comprar imóvel na plante é bastante complexa... para comprar imóvel na planta e valer a pena(e vale muito, garanto) tem que conhecer um pouco do mercado, saber precificar o valor do imóvel em razão do projeto, localização, construtor, empreendedor... ou seja valuation na veia ... Sabendo isso é possível surfar ganhos bastante consistentes, isso considerando o valor atual praticado no Mercado e não projeções de ganhos futuros. É a velha máxima que aplicamos aqui sempre: saber analisar a questão preço x valor ... é isso. Abraço.
351045 - mecn - 11 Jun 2018, 12:10
Imóvel na planta é um verdadeiro golpe, uma pessoa mais inteligente, compra um imóvel pronto. Mas há espertos, porque há bobos.
342028 - sobral30 - 14 Set 2017, 14:33
Nobres foristas, gostaria da opinião de você....
em dezembro do ano passado, comprei um apartamento financiado, dando entrada de 33% e financiando restante com juros de 9,8% aa (SAC - CET).
Com esta alta recente dos FIIs, fiquei tentado a liquidar posição em BBRC11. Se vender a mercado hoje, seria o equivalente a outros 33% do valor total do ap, que amortizaria do saldo devedor, reduzindo as parcelas mensais - o financiamento foi por 420 meses.
Com isso, deixaria de receber os proventos mensais do fundo, mas reduziria a parcela mensal do financiamento quase à metade. A diferença entre a redução da parcela do financiamento e os proventos do FII mensais , pela simulação que fiz, é de 2800 reais - ou seja, "sobrariam" 2800 reais mensalmente.
O que vocês acham? Quais aspectos a considerar?
Detalhe -- BBRC11 é hoje 1/3 do meu patrimônio em ativos financeiros.
O imóvel que foi vendido eram do pai e do tio ... e o imóvel que foi/será comprado será dele ???
Se houver lucro na operação, o imposto é devido pelo(s) proprietário(s) do imóvel vendido ... este imposto poderá ser minimizado se o lucro na operação é aplicado na compra de outro(s) imóvel(is) no prazo de 6 meses. Emprestar a grana recebida pela venda de imóvel a terceiros não isenta a taxação do lucro na alienação do imóvel.
Por outro lado, não há imposto sobre empréstimos recebidos de pessoa física.
Para minimizar o imposto, o imóvel teria que ser doado a seu amigo antes de ser vendido. Ele pagaria somente o ITBI (imposto sobre a transmissão de bens imóveis). Na sequência, ele estaria aplicando a receita/lucro do imóvel que agora é seu, na compra de outro imóvel sendo, portanto, isento.
Mas acho que haveria uma despesa extra com o registro da escritura de doação em cartório.
Amigo não conheço que tipo de imóvel você está pensando em adquirir, mas falo por experiência própria (25 anos comprando, vendendo, construindo, alugando...), ganho em imóveis só ocorre em momentos pontuais, normalmente as despesas tornam o investimento muito ruim (sem contar liquidez, dores de cabeça, etc...). Imóveis só servem para quem tem patrimônio muito, mas muito mesmo, grande. Nesses casos não há como fugir, tem de imobilizar e esquecer da rentabilidade em função da segurança proporcionada pela diversificação desses imóveis.
Ter meia dúzia de imóveis alugados é dor de cabeça para pouco retorno.
Agradeço a opniao dos colegas. Ja q estao me ajudando vou solicitar mais um pouco de ajuda: Trata-se de vagas e um andar corrido num centro comercial, o preco do metro esta saindo a 4,5 mil reais o metro quadrado, onde o aluguel esta valendo 50 r$ o m2 atualmente. A construtora eh de conhecidos entao o pagamento eh praticamente sem juros e ela nao esta lucrando mto.
Alguem opina por favor..
Estes R$ 4,5/m2 é o custo final (incluindo escritura, etc.)?
Qual será a sua "estrutura" para receber os aluguéis, IR, etc., ou seja, que será aprox. o aluguel LÍQUIDO por m2 que vc será capaz de embolsar? Qual o risco de vacância?
Professor, esse seria o aluguel sem o IR, mas ja incluido os gastos com escritura e etc. Atualmente o preço do m2 la esta em 7 a 8 mil, estou comprando com desconto pq alugava o lote o imovel que agora sera vendido. O aluguel de predios antigos la esta em 50r$ penso q como o predio sera novo tera vantagem sobre os outros. Risco vacancia relativamente baixo a esse preço de aluguel. Tenho preferencia de compra mas como nao tenho o dinheiro entrei num grupo de investidores. A construtora de um amigo meu faz isso mto. Procura lotes com bom preço e propoe a construçao em parceiria.
As taxas de retornos dos fundos, atualmente, são atrativas... mas vai que... o Chaves ressuscite e ganhe as eleições por aqui...
Ou então, que os 6000 médicos cubanos consigam convencer a população bolivariana brasileira que o regime cubano é mesmo o melhor para o país....
Enfim, a possibilidade de perder fazendo isto é baixa, mas ela existe.
Eu faria, talvez, com algo que te desse conforto, ainda que o cenário se deteriore.
193327 - piubella - 25 Jun 2013, 01:10
Obrigado Small,acho que vou arriscar um pouco,nao comprei o imovel para moradia e sim investimento,então posso correr um pouco mais de risco,aqui em Londrina os imoveis tem valorizado uma media de 12% ao ano,já o Incc/di corrige em torno de 7% ao ano,é essa diferença que vou buscar ganhar.
193353 - piubella - 25 Jun 2013, 01:50
Small o fluxo de pagamento é o seguinte:
Entrada: R$10.530,00 + 46 parcelas de R$5.265,00+03 balões de R$70.000,00 com vencimento em 01/2015,01/2016,01/2017 e saldo final de R$694.000,00 em junho de 2017 na conclusão da obra.
193354 - Tnl - 25 Jun 2013, 01:55
O problema ao meu ver eh esse small, essa inflação q vc esta somando (5%) eh a correçao teorica, mas o valor real sera o da cota. O investimento do piubela depende do valor q ele ta pagando pelo m2 e o valor do aluguel naquela regiao. Supondo q ele compre por um valor q seja metade do preco q o imovel vale ( sei la deu sorte ou a construcao ficou barata) o aluguel q era 0,5% passa a ser de 1% ao mes. E nao corre risco de uma queda violenta no preco do imovel como acontece em fii ( risco pequeno ). Sei q eh uma situaçao rara. Resumindo vc teria coragem de colocar 1.5 milhao em fii. Em imovel eu tenho coragem, em fii ainda nao..
193355 - small caps - 25 Jun 2013, 01:58
O fluxo de caixa é bastante grande.
Vamos pedir ajuda aos universitários :)
Botar prestação 1 R$ 10.530, 2 a xx 5265,00, yy R$ 75265,00, zz a ww 5265,00, etc... e a última prestação de 694,000,00 = Montante futuro.
Como taxa de juros, na simulação, poderiamos colocar 0,75% a.m. (vamos utilizar isto como "custo de oportunidades") por não estar investimento num FII atualmente.
Depois, verifica se este montante futuro é superior ao rendimento real do imóvel que vc sugeriu, algo como 7% a.a. (12% - 5% da inflação).
A diferença é que vai mostrar o que é mais interessante fazer... embora o risco de investimento num imóvel específico é sempre maior do que fazer uma carteira de ativos imobiliários...
193359 - small caps - 25 Jun 2013, 02:01
Eu, ao contrário, em imóvel não teria... em FII teria.
No meu histórico, dificilmente peguei menos de rendimento de 9% a.a....
O valor do imóvel segue o mesmo risco do mercado em geral. Ou seja, também pode cair, ter vacância, etc...
E, o principal problema, o 1% a.m sobra (-10% para a imobiliária) e sobre 0,9% vai 27,5% para o leão... Ou seja, o fluxo de caixa seria de 0,65%. Ainda assim, numa hipótese otimista de conseguir comprar HOJE um imóvel que vai dar 1% a.m. depois de pronto..
193367 - rnelias - 25 Jun 2013, 02:21
o pior problema do imóvel é a "porta de saída". Se precisar da grana com urgência, complica...
FII você compra, vende, diversifica, enfim, mais flexível...
mas sou mais teórico do que prático. Pouco prático porque me falta gana mesmo kkkkkk
193365 - piubella - 25 Jun 2013, 02:16
Small já fiz todos os cauculos sobre o meu fluxo de pagamento no final da obra irei ter pago o montante de R$546.000,00 e meu saldo atualizado pela media do Incc será de R$909.000,00 na entrega das chaves,considerando uma valorização de 10% ao ano o imovel valera aproximadamente R$1.720.000,00.
Considerando o valor pago corrigido com o saldo final a ser quitado o lucro da operação é de R$ 265.000,00.
Será que fiz os cálculos corretos Small?
193368 - wakkomg - 25 Jun 2013, 02:22
Só falta vc combinar com a pessoa que vai te pagar R$1.720.000,00 pelo imóvel.
Lembre-se que a liquidez de um imóvel nesse valor é baixíssima. Ponto para os FII.
Lembre-se também que vc terá vários sócios (ITBI, IR, corretor, etc), sugiro colocar tudo na ponta do lápis.
193370 - rnelias - 25 Jun 2013, 02:24
o imóvel ainda seduz porque é um "bem", algo palpável, físico, etc...
Mas, depois que tive o "gostinho" da aporrinhação que é para comprar um imóvel, passei a admirar ainda mais a simplicidade do meu homebroker rs
193375 - egidiosantanna - 25 Jun 2013, 02:34
vou dar o palpite sem ser chamado: imóvel residencial para alugar é fria, a não ser que voce seja o contrutor ( mas ai a gente não aguenta ver o lucro e vende ), em imóvel comercial é sempre melhor voce tentar comprar terrenos depois lojas de rua, lojas de galeria e nunca salas, 1 por cento só vejo nos comerciais, nos residenciais no maximo 0,5 e cheio de chateações..voce ja tá comprando da construrora, então já ta pagando caro! o negócio de imóveis é engraçado ele até não baixa de preço( eu chamo de batismo, foi batizado por 1,5 milhão) só que não dá negócio,fica parado 5 anos ou mais e a inflação corroendo.. só uma opinião.para vender voce tem aceitar papagaio, cachorro, carro usado...
193376 - piubella - 25 Jun 2013, 02:36
Wakkong nem sempre um imovel de alto valor tem baixa liquidez,em determinadas regiões existe fila de espera para aquisição de imoveis em localizações privilegiadas da cidade,aqui em Londrina teve um lançamento de apartamentos de 280m2 de area util com valores acima de R$1.500,000,00 e todas unidades foram comercializadas em menos de 30 dias,o diferencial do empreendimento é que ele fica em frente ao Lago igapo no bairro mais nobre da cidade e os terrenos com esta particularidade estão acabando,com isso os preços perdem a referencia.
193381 - uqaz - 25 Jun 2013, 02:49
Vc esqueceu de citar o que eu acho o principal: com esses 1,5milhão posso comprar varios fiis, diluindo assim o risco de ficar inadimplente em um imóvel apenas.
E convenhamos, R$ 1,5mi é coisa relevante para a gente...
Se eu tivesse R$ 150mi pensaria de outra forma.
193393 - ldsandrade - 25 Jun 2013, 03:12
subtraia 5-6% do valor de venda para comissão de corretor (vender isso não é fácil) e 3% do valor de saldo devedor para pagar para a construtora fechar seu contrato.
Fiz e fechei a conta com taxa de poupança uma especulação desta, saindo de 345 mil e vendendo por 450 mil. INCC comeu mt do valor.
193399 - samudutra - 25 Jun 2013, 03:24
Piubella, vai por mim, compra os Fii's igual ao Small Caps falou.
Tô com um apt num condominio aqui em São Paulo que comprei para investimento para vender tem uns tres anos, já estou perdendo até pro CDI puro.
193403 - paulo_prof - 25 Jun 2013, 03:32
piubella
Respondendo a sua pergunta específica:
Se a construtora não lhe der nenhuma vantagem para a amortização antecipada de saldo, não há o que discutir ... aplique em fiis.
Nos últimos anos, o INCC correu em média 1,264% a.a. acima do IPCA e 1,006% a.a. acima do IGP-M. Investimentos em numa cesta de FIIs renderá muito mais do que isto.
Mas ... e se o INCC disparar? Um eventual "disparo" do INCC (terá que ser no mínimo uns 6-7% acima do IPCA/IGPM) é monitorável ... se/quando ocorrer vc poderá sempre vender as cotas dos fiis e amortizar a dívida.
Agora, será que o negócio vale a pena?
Para simplificar a análise é sempre melhor desconsiderar a inflação. Como o INCC está correndo 1,264% a.a. acima do IPCA, todo o fluxo de pagamento deve ser corrigido por este índice. Por outro lado, como o rendimento médio líquido de uma cesta de fiis pode ser considerado no mínimo de uns 7% + IPCA, uma taxa de desconto real de 7% me parece adequada.
Trazendo todo o seu fluxo de caixa corrigido em 1,264% a.a. para o presente usando uma taxa de desconto real de 7%, obtive R$ 973 mil.
Pergunta:
a) se o imóvel estivesse pronto hoje, vc seria capaz de vende-lo por um preço equivalente a no mínimo R$ 973 mil à vista, deduzidas as despesas de praxe?
b) se o imóvel estivesse pronto hoje, vc seria capaz de alugá-lo por no mínimo R$ 7 mil líquidos a.m. ?
193408 - piubella - 25 Jun 2013, 03:52
Obrigado prof Paulo,como sempre muito esclarecedor,acredito que sim,um imovel com as mesmas características esta com valores de mercado de 1.200,000,00,já o aluguel gira em torno de R$ 6.000,00.
Qual o montante inicial aplicado e qual o valor de cada prestação. Enfim, tem que colocar no papel o fluxo de pagamentos, pois é sobre ele que se calcula a remuneração do negócio.
Sobre o valor total, o rendimento seria baixo, bem menos do que num FII que rende uns 15% a.a., (considerando um rendimento de 9% mais inflação de 6% e vacancia zero e sem aumento real do rendimento no longo do tempo).
Mas como é um negócio alavancado, o retorno é outro... Embora, sobre o passivo não desembolsado também tem reajuste a ser calculado...
Enfim, o ideal é supor quanto terá pago até a venda do imóvel. Atualiza todos estes valor pagos até a data da venda e depois ver por quanto consegue vender.
Ali vai ter o retorno total que depois deverá ser dividido para verificar o anual após os abatimentos de praxe, como comissões, impostos, etc...
Acho mais fácil investir em FII :) E menos arriscado devido a diversificação...
Se vc botar R$ 1,2 milhão em FII hoje, teria pelo menos R$ 8.400,00 por mês... em FII's de segurança mais elevada.
E, R$ 8400 por mês em quatro anos dá R$ 403.200. Soma-se o efeito inflacionário no valor das cotas (5% a.a.), temos mais R$ 240.000,00. Ou seja, um poucos mais de 50% em 4 anos.
Se os juros futuro subirem, o valor da cota pode cair. Se cairem, o valor da cota pode subir... e isto vai direto para o "resultado"...
OBS: estou até desconsiderando o reinvestimento dos rendimentos mensais... cenário no qual o número de cotas ao final seria ao menos 30% maior.
Nova renda, então: 8.400 x 1,2 (inflação) x 1,3 (cotas compradas com fluxo de caixa) = R$ 13.104,00.
Prezado Small...
Vc afirma acima que tem FII rendendo 9%aa, mais inflacao de 6%aa...o que daria rentabilidade de 15% aa...
Nao esta correta a afirmacao, visto que FII de tijolo nao rende isso. É diferente afirmar que FII rende IPCA+juros e que FII paga rendimentos corrigidos pelo IPCA. O resultad final é totalmente diferente do da sua afirmativa.
Estou correto?
De uma maneira geral, um FII de CIMENTO paga o rendimento líquido dos aluguéis (deduzidas todas as despesas). Como, transcorridos 12 meses, os aluguéis são corrigidos pelo IGPM, se as despesas guardarem a mesma proporção média, o rendimento, após um ano, será corrigido também pelo IGPM.
Por exemplo: em poucos dias o HGJH11 distribuirá R$ 9,40/cota. Como o preço corrente da cota é aprox. R$ 1.250,00, o rendimento mensal é de 0,752% a.m. ou 9,4% a.a. A expectativa é que em junho de 2014 distribua os mesmos R$ 9,40 corrigidos pelo IGPM.
Sargento Cueca
Exatamente o que penso. O que é diferente de concluir que a rentabilidade seja de 15% como e da forma acima colocada. Concorda?
isso vem da premissa de que para manter o rendimento em 9,4% a.a. a cota deve ser reajustada pelo mercado na mesma proporção dos aluguéis (IGPM)
Caso não aconteça essa correção na cota, com um IGPM de 6% teríamos
ano 1: 9,4%
ano 2: 10,0%
ano 3: 10,6%
...
uma hora alguém acorda e percebe...
O raciocínio do Small no meu entender é:
Quando subir os rendimentos (reajuste de aluguéis), em tese ocorre ganho de capital porque o valor da cota do FII tende a acompanhar.
Ex. Cota 1.000,00 = 9,40 Renda.
Renda 9,40 x 106% (correção dos aluguéis) = 9,96
Para manter a proporção o valor da cota sofreria a mesma correção:
1.000,00 x 106% (equalização) = 1.060,00
Então 9,40% de renda + 6% de ganho de capital = 15,40%.
Smalls e Evalareto. Desculpe a intromissão, mas acho q fiz um bom negocio. Comprei recentemente meu imovel. Uma oportunidade num valor ja abaixo do mercado. Numa região em plena valorização e consegui financiamento da caixa por 35 anos a uma taxa anual de 7,8%. Nao descapitalizei, apostei q a inflacao (REAL) ia bater esse juros e q o imovel na minha regiao ainda valorizaria mto. O preço do aluguel atual eh de cerca de 60% da prestação do financiamento. Se tivesse dado uma entrada maior poderia ter deixado o preco da parcela bem próximo do valor do aluguel, mas nao quis pra manter a liquidez. Assim q tiver mais dinheiro em caixa aproximo o valor da prestação ao do aluguel, mas enquanto os fiis e os tesouros tiverem atraentes prefiro botar meu dinheiro neles.
Citação: evalaretto
Small, totalmente offtopic e talvez invadindo sua privacidade (fique livre para não responder se achar melhor).
Lembro que você (até por pressão da esposa) pensava em comprar um imóvel para moradia, já comprou (resistiu a pressão), pretende comprar ou desistiu da idéia?
Pergunto porque estou em situação similar com relação à adquirir um imóvel maior.
evalaretto, sua pergunta é bastante relevante...
Eu quase comprei... os juros chegaram no ponto que eu queria...
Mas aí, como o capital é meu instrumento de trabalho... quando mais eu o comprometer, mais tarde vou poder ser totalmente livre no meu tempo...
Então, chequei para a patroa e disse: o que vc prefere, trabalhar muito e com muita pressão para comprar o apzão que a gente quer, ou, ter a tranquilidade de ter uma boa qualidade de vida, com um ritmo mais adequado, adiando a compra para aproveitar o diferencial entre a renda de um FII e o pagamento de um aluguel.
O aluguel residencial, por aqui, custa próximo de 0,35% a.m., bem abaixo do retorno de FII's...
Assim, como gostamos de morar onde estamos, e como os preços são muito inflados na região para aquisição de um imóvel, preferimos morar bem num lugar melhor, do que: a) morar bem e se endividar muito, cortando possibilidades que a vida oferece; b) pagar o valor da prestação menor, mas num lugar distante e aumentando o tempo no trânsito, a insegurança do bairro, etc...
Bom, o meu principal valor é tempo e segurança. Assim, quando a compra do imóvel não comprometer de forma significativa a liberdade e a segurança, será o momento inadiável de comprar.
Mas isto, é "cada um", "cada um" e se deve muito ao "prazer" que o estudo de investimentos e o fluxo de caixa me proporcionam vis a vis a "segurança" de um ninho próprio. Não sou tão apegado aos bens materiais em relação ao sentimento de liberdade que a independência financeira proporciona.
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