De uma maneira geral, o valor patrimonial da maior parte dos FIIs é calculado com base no FCD. Como, pelas regras, no mínimo 95% do rendimento de qualquer FII tem que ser distribuído na forma de proventos, faz muito sentido calcular o valor patrimonial de acordo com o FCD esperado para o Fundo.
Agora, para nós, não tem muita utilidade. De uma maneira geral, praticamente todos os FIIs estão em sua fase de perpetuidade (alguns, como aqueles de renda garantida ou de shoppings ainda podem estar numa fase de transição). Em conseqüência, o resultado de uma simulação vai depender da taxa de desconto utilizada.
Ocorre que não é necessário fazer a conta. Se eu sei que um FII específico está rendendo IPCA + 6% líquidos, por exemplo, vou comparar com títulos públicos rendendo brutos IPCA + 4,5% levando em consideração o risco. Quanto mais arriscado o FII, maior o rendimento exigido. Se fosse realizado um cálculo de FCD, maior seria a taxa de desconto a ser utilizada.
Noutras palavras, não necessito efetuar uma análise de fluxo de caixa para comparar dois ativos que estão em sua fase de perpetuidade.
Não foi pra mim, mas vou dar o meu pitaco.
Essa história de usar O FCD para ações é um tanto abstrata. Afinal trazemos a valor presente os lucros - ou fluxos de caixa - da empresa, como se sejam/serão nossos - mas lá no fundo nunca serão rs.
O correto para o investidor seria trazer a valor presente os proventos futuros, mais ou menos como a fórmula de Gordon. Só que isso é inviável para a maioria das empresas, ainda mais pras de crescimento que pouco distribuem.
Assim para FIIs, o FCD funciona perfeitamente para o investidor. De fato os valores de proventos futuros são trazidos a valor presente, uma vez que praticamente o lucro por ação é igual ao provento por ação (ou pelo menos 95% deste).
Faz até mais sentido usar o FCD para fiis do que para ações.
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