Nelson, boa noite.
Tenho uma casa, valor da construção a um pouco mais de 8 anos de 160.000,00, hoje ela vale 350.000,00. Neste período ela ficou alugada, dois inquilinos. O dinheiro do aluguel praticamente ficou nas várias reformas e terei que trocar todo o piso da casa e refazer as pinturas internas e externas. No frigir dos ovos os 10% da locadora, o imposto de renda e as reformas sugaram todo o lucro do aluguel. Sobrou a valorização. Hoje invisto em FII e pretendo vender a casa e aplicar boa parte em ////////////////////////fii.
Minha experiência é similar, Adelpeha.
Há pouco mais de 2 anos vendi dois apartamentos (Veja aqui) e apliquei quase tudo em FIIs, bem como os rendimentos neste período.
Infelizmente não tenho uma analise mais detalhada de performance considerando apenas este capital para postar aqui (já tinha aplicações em FIIs e continuei aportando capital de outras fontes), mas estou muitíssimo contente com minha decisão:
1- Minha renda (aluguéis X FIIs) mais que triplicou após a troca.
2- Minhas despesas zeraram com FIIs. Depois de 20 anos, é difícil ter 1 mês sequer sem uma chamada de capital para manutenção e reforma de um imóvel. Uma casa também possui despesas crescentes de manutenção. Um terreno também, embora pequeno, mas não gera renda normalmente (ou uma renda baixa).
3- Meu risco caiu vertiginosamente com a dispersão do capital (hoje tenho 27 FIIs em carteira, a maioria multi-imóvel e/ou multi-inquilino).
4- Minha liquidez aumentou fantasticamente (levei quase 1 ano para conseguir vender os imóveis). Se precisar hoje, vendo um FII a qualquer momento.
5- Minha tranquilidade (emocional) melhorou muito: a troca de um inquilino era sempre um evento muito impactante (cobrar pendências, restaurar o imóvel, analisar crédito, etc...). Com FIIs não perdi uma noite sequer de sono. Lembro de quase todos os inquilinos problemáticos que tive em 20 anos como locatário, mas não lembro (sem recorrer à anotações) de episódios dramáticos bem mais recentes com FIIs (consigo lembrar apenas da vacância do CT do MBRF11, de memória). Não lembro porque não me afetaram emocionalmente.
Lógico, tive a sorte de vender os imóveis no momento certo (pico de valorização do ciclo anterior) e aplicar em FIIs num bom momento também (2014). Mas, independentemente disso, considero hoje os FIIs como minha opção primária de investimento para renda (e ações para ganho de capital). Qualquer outra opção precisa se mostrar muito vantajosa frente aos FIIs para que eu cogite uma aplicação.
Compraria um imóvel hoje? Talvez, cada caso é um caso, mas ele teria que me oferecer uma perspectiva de ganho absurdamente maior que os FIIs para que eu imobilizasse o capital e corresse esse risco. Só se fosse uma mosca branca....
O debate que o Nelson propôs , imóveis x FII no lançamento, é interessante. Creio que os da HG bateram o CDI desde o lançamento, e por conseguinte também devem ter batido imóveis reais. Já uns outros tantos, não. Basta ver que o valor padrão de lançamento é 100 reais por cota.
Agora estimar o ganho em um imóvel é muito difícil, tem casos e casos.
De toda sorte, repito o raciocínio que vi uma vez numa coluna do Stephen Kanitz: população brasileira está quase estabilizada em termos numéricos, então aquele oba-oba que bastava comprar e esperar a valorização não deve repetir mais. Imóvel pra valorizar terá que ser bom, e se for ruim vai virar mico.
Essa valorização q vc teve foi na epoca do boom dos imoveis. Hj a maioria esta valorizando pouco..
calote
Vai vender para realizar o lucro? Não;
E se vender com lucro, consegue comprar outro nos mesmos moldes pelo preço antigo? Não;
Cadê o lucro?
Há algum tempo tenho diversificado meus investimentos com imóveis comerciais adquiridos em leilões ou não, rendendo alugueis em torno de 1%. Eu mesmo administro com minha firma( menos IR ), posso afirmar que estou muito satisfeito e sem nenhum arrependimento.
Parabéns, fez um bom negócio. Uma coisa inevitável é a escassez de terrenos em áreas centrais/limitadas.
Butt, retorno passado ñ é garantia de retorno futuro.
O BCB lançou um índice de preços de imoveis esse ano baseado no valor dos imoveis dado como garantia nas operações de crédito. Vamos lá fazer continha de padeiro. Suponha q até abrl/maio13 a taxa de um financiamento de um imóvel c/ prazo de 30 anos fosse 12%a.a. Pagando R$3k por mês vc poderia comprar um imóvel de R$305K([pmt 3k] [fv 0] [i 0,9488] [N 360]). C/ essa mudança na curva, vamos supor q o financiamento tenha mudado p/ 15%a.a. O valor financiável agora é 252k. Ou seja, em 1 mês um potencial comprador perdeu mais de 50k em poder de compra nesse exemplo. Seu período de 2010 p/ cá viu uma queda abrupta da curva de juros, aumentando o poder de compra de potenciais compradores e consequentemente o preço dos imoveis. Dificilmente um cenário desse pode ser facilmente extrapolado pro futuro. Um FII dá mais liberdade p/ surfar nessas ondas.
Alternativamente, o Small poderia te perguntar: "Po, comprei EZTC3 em 2008 e me deu mais de 1000%. Alguma outra coisa me daria isso?"
o apto onde moro aqui no RJ foi comprado em 2006. Hoje, 7 anos depois, ele valorizou 400% segundo avaliações que já foram feitas aqui no prédio.
Sabe o que isso quer dizer?
Que eu dei uma sorte danada pois duvido que comprando hoje teria uma valorização similar nos próximos 7 anos.
BYBA TRADER
QUER DIZER QUE OS OS IMOVEIS ESTÃO SOBREVALORIZADOS
E VÃO SOFRER
HIHIHIHIIHI
Fatores que inflam/inflaram os preços aqui no RJ:
- Crédito: quem coloca essa lenha na fogueira são os bancos (e parece que ainda tem muita lenha para queimar)
- Espaço urbano: reduzido a cada dia que passa
- Eventos relacionados a cidade (Copa, Olimpíadas, etc...). Isso, sinceramente, acho que nem infla tanto os preços assim. Talvez o que vem a reboque (projetos de mobilidade urbana, p. ex.)
esses são os que identifico de imediato...
No momento, o que observo é que os preços começaram a estagnar. Meu sogro é corretor na Barra da Tijuca e a percepção dele é similar.
E isso ai davilar. Brilhante!! O preco do imovel cai ate mesmo pq o poder de compra da pop diminui com a alta do juros. Assim como o valor da cota dos fii diminuem a medida q uma RF passa a pagar 7 a 8 %aa. para competir o aluguel pago pelo fii tem q ser maior..Tudo se equilibrando, a menos q o seu ativo se destaque dos outros por um diferencial como localizacao ou qualidade.
kkkk!
eu não tive tanta sorte.
meu primeiro ap (10 anos atrás) valorizou 100% em 3 anos.
segundo ap (vendido essa semana) valorizou 50% em 4 anos.
e "quanto mais eu treino, menos sorte tenho"... como diriam por aí: "pode isso arnaldo?"
ainda bem que o importante é ser feliz :)
E os imóveis aqui na região não estão rendendo nem 0.5% ao mês bruto!
Acabei de alugar um (pra eu não ficar na chuva) por 0,34%. Ok, foi direto com o proprietário pq é meu camarada. Se fosse no valor que está anunciado via imobiliária teria sido 0,39%...
Creio que a temperatura do mercado imobiliário é claramente sentida nessa relação de valor do aluguel/valor do imóvel... ela tem caído muito por aqui nos últimos 5 anos.
E aqui a discrepância é tão grande que parece que existem dois mercados com públicos absurdamente distintos... um mercado dos compradores de imóveis - e que que parecem não ter noção do dinheiro pois continuam comprando a preços astronômicos - e um mercado dos mortais que têem dó do próprio dinheiro e não topam pagar o aluguel da capital numa cidade do interior. É interessante. Se eu fosse economista ou qualquer coisa parecida já tinha me metido a estudar esse fenômeno.
Back to work!
Pra quê lucro? Eu moro dentro do lucro rs
Em outras palavras, meu lucro é o que deixo de pagar de aluguel. Alguns dirão que isso não é nenhuma vantagem prática pois eu poderia vender onde moro, me entupir de FII e pagar um aluguel com o que recebo de aluguel mas, sinceramente, neste caso, prefiro que o tijolo seja real e esteja ao alcance das minhas mãos rs
Meu lucro é o que não terei de desembolsar hoje se tivesse esperado para comprar depois da "bolha" (entre aspas porque tem gente que nem acredita em bolha...).
Não tenho bola de cristal, foi pura sorte mesmo porque já no ano seguinte os imóveis já tinham praticamente dobrado de valor. Uma coisa absurda...
Aqui de 2007 até hoje , valorizou 300%.
Mas sabemos que boas ações valorizaram mais que isso, porém o BOM imóvel
em uma ótima localização , subjetivamente te dá mais segurança e faz a vontade da esposa , pois para a mulher ter um imóvel é de suma importância.
Óbvio que a valorização atualmente acabou .
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