A TIR de um PROJETO é a taxa de desconto que faz com que o valor presente líquido (VPL) deste projeto seja zero.
A fórmula é: 
Num exemplo bem simpes, com fluxos de caixa constantes, digamos que uma empresa investiu R$ 100 milhões, obtendo um fluxo de caixa de R$ 30 milhões em 5 anos. Aplicando a fórmula (vc pode empregar o método de tentativa e erro, ou a função IRR numa planilha excel), chega-se a uma TIR = 15,24%. Acho que dá para entender, então, que a TIR de, por exemplo, uma concessão de linha de transmissão, pode ser determinada com grande precisão, pois praticamente todas as variáveis (tempo para a energização da linha, distribuição dos investimentos necessários ao longo do tempo, custos e despesas de operação, a RAP, etc) são conhecidas.
Falar de uma TIR de uma empresa, entretanto, não faz muito sentido, porque o resultado depende totalmente das projeções efetuadas. Como "investimento inicial" vc pode considerar o valor de mercado. Num horizonte de N anos vc tem que ser capaz de estimar o fluxo de caixa livre do acionista (já considerados as despesas financeiras, impostos e investimentos necessários) para cada ano de 1 a N. Finalmente, vc terá que estimar uma taxa de crescimento para o fluxo de caixa livre do acionista no ano N, que deverá ser considerada para a perpetuidade. Aplicando a fórmula vc terá um número que, se os dados estimados forem realistas, dará uma idéia de qual será o retorno de um investimento ao preço corrente.
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