Fii's X RF
Essa questão meio que recorrente no fórum. E o que posso dizer que quando a resposta é rápida e direta tanto na defesa de fii's como na defesa da RF, em geral ela é equivocada.
Algumas considerações que devem ser levadas em conta na analise,
1- Renda real da RF. Existem inúmeros papéis de RF e todos eles com seus respectivos riscos.
Como forma de homogeneizar a análise acho correto a definição do TD indexado ao IPCA como nosso padrão de comparação.
No momento a renda desse tipo de papel girando um pouco abaixo de 4% aa, descontando IR de 15% e outros custos envolvidos.
Demais papeis de RF que pagam uma taxa melhor necessariamente possuem um risco maior.
2- Mercado de Fii's
a- Renda de fii de papel considero que podemos comparar direto com TD e analisarmos se os riscos contidos nesses papéis vale a pena.
Necessário comparar a renda real(descontando a inflação) utilizando valor da cota atual. Necessário tb considerar que cotas compradas com ágio necessitam de dupla análise, desconto gerado no juros nominal e desconto provocado pela inflação sobre esse ágio na compra,
Sobre esse item fiz algumas simulações e o prêmio que sobra desses fii's considero baixo quando comparado com TD.
b- Perpetuidade do Fii. Esse item fundamental na analise e quase sempre ignorada.
Fii's com projeções de perpetuidade diferentes necessitam de rendas diferentes.
c- Perpetuidade na renda. Outro item fundamental e que novamente ignorado.
Essa questão esta diretamente ligada a engenharia financeira para o lançamento do fii.
d- Ciclos econômicos durante a existência do fii.
Mercado imobiliário passa por ciclos onde aluguel, vacância e valor de mercado se alteram substancialmente.
Nesse item impossível garantirmos algo e podemos no máximo realizarmos projeções que muitas vezes não se concretizam.
e- Depreciação dos fii's.
Imaginar que um imóvel não se deprecia é incorreto, portanto sua renda deve levar em conta esse item.
f- Riscos tributários
e- Preciso desligar, mas iria longe essas ponderações...rs
É isso,análise um pouco mais complexa do que imaginamos e nada fácil de ser feita.
Agora para não ficar em cima do muro.
No momento acho caro compra de novas cotas de fii's. (Toda análise de gestores puxa a sardinha para seu lado, nada contra mas é um fato)
Venderia alguma coisa e manteria outras, mas comprar eu não compraria.
Ha sim.
Cuidado, sempre foi dito que entrar em IPO é fria. Fundos com emissão de 300% em novas cotas (fundo de desenvolvimento) sendo feito e sendo indicado como uma maravilha.
Desconfie se não existe outros interesses por trás dessa indicação.
1,04% descontando a inflação? Não que eu necessariamente creia que os FIIS repõem a inflação, não no curto prazo, pelo menos...
Não descontei a inflação. A ideia de deixar o dinheiro na renda fixa é apenas proteger o capital até que surja uma nova oportunidade de investimento. Todo dinheiro recebido na RF será reinvestido, bem como uma parte do meu salário mensal... Assim da até pra ter um ganho real satisfatório.
Qual renda fixa paga 1,04 % ao mês líquido?
Qualquer lci/lca q pague 0,94% do cdi.
Bom, nunca fui muito fã de renda fixa, pois sempre gostei de ter retornos maiores. Mas até que o capital na rf tb sobe rápido se a pessoa aportar mensalmente. Alem disso, é uma oportunidade de ter um capital disponível no dia que a bolsa ou fiis caírem novamente.
326749 - Molothrus bonariensis - 03 Set 2016, 01:41
Perfeito Barbado.
Acrescente a isto três fatores:
1- Delay na rentabilidade: suponha, apenas para elaboração do raciocínio, que a inflação caísse a zero hoje. Todos os FIIs estaríam grávidos de 1 a 11 meses de inflação acumulada, enquanto a maioria das outras aplicações indexadas à inflação estancaríam esta parcela imediatamente.
2- Em média, um FII rende hoje 0,8% ao mês. Há 3-4 anos atrás, comprávamos rentabilidades se 0,6% felizes (acima de 0,7% era considerado pexincha). Um FII que rende hoje 0,8 precisa valorizar 33% para que a mesma renda represente 0,6% do seu preço (se rende hoje 0,9%, precisa valorizar 50%).
3- Uma eventual queda na inflação pressupõe redução na taxa de juros e melhora no ambiente de investimentos, reaquecendo a economia e invertendo o ciclo imobiliário (redução de vacâncias, aumento do valor imóveis e dos aluguéis).
Estes tres fatores possuem sinergia muito forte. Ou seja, cada um é um multiplicador da potência dos demais.
Na minha opinião, se tivermos uma melhora na economia nos próximos anos, os preços atuais estão longe de qualquer objetivo imaginável hoje. Tenho a impressão que o maior risco de se comprar FIIs nos preços atuais é a compra de FIIs com ativos (imóveis ou papéis) muito ruins, que levaríam mais tempo para se recuperar e/ou, talvez até, nunca se recuperem.
326750 - ispholambra - 03 Set 2016, 02:22
Bolsa e FIIs cairem? Sei nao... meu feeling diz que as probabilidades de subirem mais ainda sao bem maiores que as de cairem... e que esse canal de alta que se abriu pode ser muito mais longo do que muitos imaginam... logico que nao sem oscilacoes fortes... mas a bolsa oscila... oscila... e chega num patamar maior... dai recua.. recua... e volta pra um patamar acima do anterior...
Na verdade os ativos mundo afora estao muito muito esticados... é comum ver nas bolsas americanas, asiaticas, europeias ativos com P/L 50 ou maior...
E com a queda da Anta... o $$ dos gringos esta voltando... se os juros cairem com força no futuro... esses preços mesmo ja estando bem esticados vao parecer "mamata"...
Quem viver verá...
A conferir...
326751 - nelsonnpires - 03 Set 2016, 02:41
Sobre Fii's,
Eles possuem duas travas fortes,
1- No pânico temos um forte suporte que é o custo de reposição,
2- Na alta temos a resistência dada pelo valor por m2 dos imóveis físicos,
Se as cotações se aproximarem do item 2 inevitável novas ofertas públicas segurando sobrevalorizações adicionais.
Passamos pelo item 1 entre janeiro/fevereiro com vários fii's abaixo do custo de reposição.
Não chegamos ao item 2, mas estamos nos aproximando rapidamente.
326753 - leobras1 - 03 Set 2016, 14:07
Há 3 ou 4 anos atrás, quando a renda correspondia a 0,60% do preço, o mercado estava bastante aquecido. Mesmo com a renda baixa de 0,60 %, existia uma expectativa do mercado de ganhos com a valorizaçao do imovel e reajuste de aluguéis acima da inflação.
No cenário atual, a julgar pela valorização do ifix nos últimos meses, o mercado está apostando numa melhora do setor, que só vai voltar a ocorrer numa situação de forte crescimento no PIB.
É difícil acreditar que o Brasil vai voltar a crescer forte nos próximos anos com uma taxa de desemprego que não para de aumentar, sendo que oa empregos que são gerados no país, em sua maioria são aqueles pegam de um salário mínimo a 2000 por mês.
É claro que alguns fundos estão protegidos do baixo crescimento econômico do brasil, como o AEFI, que possui renda reajustada pelo IPCA até 2026. Mas e os que não estão protegidos e estao tendo que negociar com os inquilinos? Será que vão conseguir ter aumento de rendimento nos próximos anos?
Alguns fundos já estao até caindo por conta da expectativa de queda nos rendimentos, como NSlU e RNGO por exemplo. Então acredito que se as expectativas se frustrarem com os rendimentos dos fundos, poderá sim haver queda nas cotaçoes dos FIIs, o que também poderá abrir oportunidades de compra =)
326749 - Molothrus bonariensis - 03 Set 2016, 01:41
Perfeito Barbado.
Acrescente a isto três fatores:
1- Delay na rentabilidade: suponha, apenas para elaboração do raciocínio, que a inflação caísse a zero hoje. Todos os FIIs estaríam grávidos de 1 a 11 meses de inflação acumulada, enquanto a maioria das outras aplicações indexadas à inflação estancaríam esta parcela imediatamente.
2- Em média, um FII rende hoje 0,8% ao mês. Há 3-4 anos atrás, comprávamos rentabilidades se 0,6% felizes (acima de 0,7% era considerado pexincha). Um FII que rende hoje 0,8 precisa valorizar 33% para que a mesma renda represente 0,6% do seu preço (se rende hoje 0,9%, precisa valorizar 50%).
3- Uma eventual queda na inflação pressupõe redução na taxa de juros e melhora no ambiente de investimentos, reaquecendo a economia e invertendo o ciclo imobiliário (redução de vacâncias, aumento do valor imóveis e dos aluguéis).
Estes tres fatores possuem sinergia muito forte. Ou seja, cada um é um multiplicador da potência dos demais.
Na minha opinião, se tivermos uma melhora na economia nos próximos anos, os preços atuais estão longe de qualquer objetivo imaginável hoje. Tenho a impressão que o maior risco de se comprar FIIs nos preços atuais é a compra de FIIs com ativos (imóveis ou papéis) muito ruins, que levaríam mais tempo para se recuperar e/ou, talvez até, nunca se recuperem.
326750 - ispholambra - 03 Set 2016, 02:22
Bolsa e FIIs cairem? Sei nao... meu feeling diz que as probabilidades de subirem mais ainda sao bem maiores que as de cairem... e que esse canal de alta que se abriu pode ser muito mais longo do que muitos imaginam... logico que nao sem oscilacoes fortes... mas a bolsa oscila... oscila... e chega num patamar maior... dai recua.. recua... e volta pra um patamar acima do anterior...
Na verdade os ativos mundo afora estao muito muito esticados... é comum ver nas bolsas americanas, asiaticas, europeias ativos com P/L 50 ou maior...
E com a queda da Anta... o $$ dos gringos esta voltando... se os juros cairem com força no futuro... esses preços mesmo ja estando bem esticados vao parecer "mamata"...
Quem viver verá...
A conferir...
326751 - nelsonnpires - 03 Set 2016, 02:41
Sobre Fii's,
Eles possuem duas travas fortes,
1- No pânico temos um forte suporte que é o custo de reposição,
2- Na alta temos a resistência dada pelo valor por m2 dos imóveis físicos,
Se as cotações se aproximarem do item 2 inevitável novas ofertas públicas segurando sobrevalorizações adicionais.
Passamos pelo item 1 entre janeiro/fevereiro com vários fii's abaixo do custo de reposição.
Não chegamos ao item 2, mas estamos nos aproximando rapidamente.
326753 - leobras1 - 03 Set 2016, 14:07
Há 3 ou 4 anos atrás, quando a renda correspondia a 0,60% do preço, o mercado estava bastante aquecido. Mesmo com a renda baixa de 0,60 %, existia uma expectativa do mercado de ganhos com a valorizaçao do imovel e reajuste de aluguéis acima da inflação.
No cenário atual, a julgar pela valorização do ifix nos últimos meses, o mercado está apostando numa melhora do setor, que só vai voltar a ocorrer numa situação de forte crescimento no PIB.
É difícil acreditar que o Brasil vai voltar a crescer forte nos próximos anos com uma taxa de desemprego que não para de aumentar, sendo que oa empregos que são gerados no país, em sua maioria são aqueles pegam de um salário mínimo a 2000 por mês.
É claro que alguns fundos estão protegidos do baixo crescimento econômico do brasil, como o AEFI, que possui renda reajustada pelo IPCA até 2026. Mas e os que não estão protegidos e estao tendo que negociar com os inquilinos? Será que vão conseguir ter aumento de rendimento nos próximos anos?
Alguns fundos já estao até caindo por conta da expectativa de queda nos rendimentos, como NSlU e RNGO por exemplo. Então acredito que se as expectativas se frustrarem com os rendimentos dos fundos, poderá sim haver queda nas cotaçoes dos FIIs, o que também poderá abrir oportunidades de compra =)
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