domingo, 4 de outubro de 2009

Fundos Imobiliários


Rendimentos de Fundos Imobiliários com cotas negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado e com um mínimo de 50 cotistas são isentos de imposto de renda para quotistas pessoa física que possuam até 10% das cotas do Fundo.

As cotas tem 20% de imposto sobre o lucro, caso sejam vendidas
Os Rendimentos creditados todo mês (na maioria dos FIIs) são isentos de IR
comprei uma cota a 1000 e vendi por 1100
pago 20% de IR sobre 100 reais 
durante o tempo que fiquei com a cota ela me pagou 10,00 de rendimentos; esses são isentos

O que são isentos são os rendimentos de alugueis distribuidos e não o seu lucro na comercialização dos ativos.
Obs: nada contra os posts do Alisonvm, pelo contrário, contribui da forma dele.

Onde você viu aqui no fórum alguém falar coisa diferente do que você escreveu?
Acho que deve ser algum problema de interpretação.
Os rendimentos são isentos (distribuições mensais) no caso dos fundos com cotas negociadas na bovespa ou no mercado de balcão da bovespa (Cotas com final "B"), desde que o cotista não detenha mais de 10% do fundo.

O que o pessoal tributa e recolhe na DARF com código 6015 são os lucros referentes ao preço de compra e ao preço de venda das cotas, na alíquota de 20% (se você comprou por 100,00 e esta vendendo por 150,00, tributa 20% sobre a diferença, 50,00, recolhendo 10,00 no DARF com código 6015).

A menos que esteja enganado, o número mínimo de cotistas de FII e o percentual máximo permitido para que o rendimento seja isento nunca foi discutido neste forum ... O ganho de capital é taxado em 20% em qualquer circunstância).

Quero crer que nenhum administrador de FII que é negociado no Megabolsa ou no mercado de balcão organizado se dá o luxo de "escorregar" no quesito dos 50 cotistas. Tenho certeza que, caso fosse realmente necessário, o administrador poderia "presentear" colegas de trabalho e/ou parentes com 1 cota do fundo que administram. O requisito do número mínimo de 50 cotistas é facilmente cumprido, pois a legislação não especifica um número mínimo de cotas que cada cotista deve possuir.

165145 - tetzner -  31 Jan 2013, 14:43
além do quesito 50 cotistas, nenhum deles pode ultrapassar o limite de 10% ( sejam em valores financeiros ou cotas ) e as cotas precisam necessarimente ser negociadas em bolsa.

realmente o quesito 50 cotistas é mais fácil de administrar, mas ainda sim pelo menos 10 deles teriam de se manter no limite de 9,9% de participação rs

e tudo isso só se aplica à pessoa física; as jurídicas tem tratamento diferenciado e sm isenção.

Por que alguns FIIs tem o “B” no final?

164863 - Alascio - 29 Jan 2013, 17:01
Tetzner: O “B” significa que o fundo é negociado no mercado de balcão, uma estrutura mais antiga da bolsa. Consulte sua corretora para saber se ela opera neste mercado.

Lançamento de um FII

Citação: alisonvm
Professor
Por favor...poderia me explicar de forma bem simples funcionamento do lançamento de um FII??? pode ser o do BB mesmo.
Tbm de formam bem simples como ganhar os rendimentos??
E a valorição das cotas funciona como as ações???
Uma administradora de bens mobiliários (no caso acho que a Votorantim) decide lançar uma oferta ao mercado, para levantamento de recursos para determinado fim (no caso, comprar um rol de agências do BB e alugá-las ao mesmo por 10 anos). Para tal, contrata distribuidoras de títulos a participar do esforço de distribuição, mediante pagamento de comissão. 

No período de reserva, os investidores informam quanto desejam investir. Terminado o levantamento, é efetuado o rateio. No caso, como a demanda foi 10 vezes maior do que a oferta, o rateio será de 10%.

Na data de liquidação, as cotas rateadas deverão ser liquidadas e (para aqueles investidores que efetuara a reserva através de suas corretoras) as cotas correspondentes aparecerão na custódia fungível para negociação no mercado.

A negociação no Megabolsa (ou Mercado Balcão) será aberta e as cotas poderão ser negociadas assim como o são as ações.

Levantada a grana na liquidação financeira e deduzidas as despesas de colocação, o FII formaliza a compra das agências e os aluguéis pré-contratados começam a vigir. O FII será obrigado a distribuir no mínimo 95% dos aluguéis líquidos recebidos mensalmente. Ou seja, pega a receita mensal total dos aluguéis, desconta as despesas (administração, custódia, escrituração, etc) e divide 95% do resultado pelo número total de cotas. Os rendimentos são depositados automaticamente nas contas informadas pelos cotistas.

O preço das cotas negociadas nos pregões da bolsa seguem o princípio da oferta e procura. Em princípio, deveriam guardar uma relação com os rendimentos efetivos que serão distribuídos mensalmente. Mas é possível que na fase inicial de negociação o preço suba mais do que seria razoável. 

158414 - rnelias -  27 Nov 2012, 17:03
Alison, também sou noobie neste assunto mas também gosto de exemplos simples/fáceis. Vou tentar criar um:

Imagine que a Empresa A tem um edifício de, sei lá, 10M em uma cidade qualquer. A empresa, em um dado momento, decide vender este patrimônio para um gestor, também por 10M, e realuga o imóvel por 100K Reais/Mês. O gestor, como não tem grana para dar os 10M a vista, resolve lançar 10 milhões em cotas, a 1 Real cada, do mesmo imóvel para quem quiser comprar. Repare que é o mesmo princípio de fracionamento usado em ações. A partir do lançamento das cotas, o sujeito terá direito a 1/10.000.000 avos x cotas de cada aluguel pago pela empresa A ao fundo. Da mesma forma, ela será dona desta mesma fração do patrimônio de 10M de Reais do imóvel fruto do negócio.

Rentabilidade:

Dos alugueis: O sujeito receberá, por mês, 1/10.000.000 avos do aluguel de 100k por cota possuída.

Das cotas: o imóvel sofre valorização/desvalorização ao longo do tempo e a tendência é que isso se reflita no valor das cotas (no seu VPA) ou até mesmo na expectativa do locatário permanecer no imóvel, pagar a vista, sei lá...

Risco:

Locatário dar cano no aluguel
Imóvel desvalorizar
etc...

Bom, espero ter contribuido




149787 - aprendiz quebrado do professor - 24 Set 2012, 00:46
Fundos imobiliários passam por revolução, dizem especialistas
REINALDO CHAVES
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

O mercado de fundos de investimento imobiliário começaram a se desenvolver no Brasil apenas a partir de 2009. Hoje existem 80 fundos listados no país. Ano passado, eles movimentaram R$ 912 milhões. Neste ano, até agosto, já somam R$ 1,6 bilhão.

A 12ª Conferência Internacional da Lares (Latin American Real Estate Society) tratou do tema numa plenária especial com especialistas do setor e acadêmicos, que consideraram que os fundos atravessam uma pequena revolução no Brasil atualmente.

Os fundos de investimento imobiliário têm como atrativo a isenção de Imposto de Renda no rendimento. O IR é cobrado apenas no ganho de capital, ou seja, é cobrado 20% quando ocorre a venda. As vendas de cotas já podem ser realizadas no Brasil em ambiente de bolsa.

O diretor de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, José Alberto Diniz, afirma que o setor foi muito beneficiado com as recentes quedas na taxa Selic, que hoje está em 7,5% ao ano.

"A Selic rendia muito no Brasil, os fundos não conseguiam atrair muitos investidores. Hoje conseguimos fazer emissões de até R$ 200 milhões de uma vez, antes eram de R$ 50 milhões, uma pequena revolução. Com uma rentabilidade de 8%, 9%, os fundos imobiliários ficaram muito atrativos", diz.

AVANÇOS E DESAFIOS

Os fundos imobiliários são produtos de renda variável, normalmente de longo de prazo, como dez anos. Eles também têm riscos, como a vacância de imóveis e os comportamentos inesperados nos preços dos aluguéis.

O diretor da XP Investimentos, Rodrigo César Dias Machado, cita também as vantagens dos fundos em relação à compra de um imóvel para investir. "Não há incidência de IR, as cotas do fundo podem ser negociadas facilmente na bolsa, os investidores podem comprar a participação em imóveis de alta renda, o investidor pode negociar suas de casa por meio do 'home broker' e os fundos têm profissionais especializados que analisam o setor constantemente", destaca.

Ele também ressalta que o mercado deve ganhar muita musculatura este ano no Brasil também porque foi criado recentemente na BM&FBovespa o índice IFIX, para medir o desempenho dos fundos imobiliários. O mercado também aguarda para este ano uma nova norma da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) que vai permitir ao setor contratar formadores de mercado.

O papel de formador de mercado pode ser desempenhado por corretoras, distribuidoras de valores, bancos de investimento ou bancos múltiplos com carteira de investimentos, que, ao se credenciarem para exercer essa função, assumem a obrigação de colocar no mercado, diariamente, ofertas firmes de compra e venda para uma quantidade de ativos predeterminada e conhecida por todos. A grande utilidade disso é aumentar a liquidez do mercado.

O professor titular do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP João da Rocha Lima Jr., no entanto, também ressalta que o setor ainda precisa de mais desenvolvimento interno.

"Há formas ainda pobres de fazer fundos no Brasil. O imóvel é apenas escolhido e dividido em pequenas frações para o investidor, o que traz todo o risco do produto. Em mercados muito desenvolvidos como dos Estados Unidos, os fundos trabalham com portfólios. Isso é melhor porque o risco passa a ser setorial, mas diluído", aponta.

25177 - small caps - 13/Jan/2010 11:28
citação: NotwenCardozoAlguém poderia responder a esta dúvida que tenho há bastante tempo ao pessoal mais experiente ... quando há uma queda/correção/forte realização na Bovespa, como se comportam os fundos imobiliários? Caem? Sobem? Ficam indiferentes?
As elétricas caem mas caem menos do que os demais papeis. E os papéis destes fundos?
Os fundos imobiliários seguem três vertentes: a) tem pouca correlação com o índice de ações, mas sofre pequena queda (infinitamente menor) quando a bolsa cai... pois tem gente que os vende para comprar ações...
b) as cotas podem cair com a alta da SELIC, pois haverá migração de FII para aplicações de renda fixa. O contrário também é válido, como assistimos recentemente...
c) Quando há excesso de novas ofertas, pode haver pressão de venda sobre o que já existe no mercado... aconteceu levemente em dezembro, quando diversas emissões primárias foram realizadas...


Hoje, enquanto se tem ICPA+6,xx% no tesouro direto para 2017, é possível comprar FII que renderá IPCA + 9 / 10% na bolsa, com lucro isento da distribuição mensal... Fiz algumas trocas assim, também...


22611 - paulo_prof - 29/Nov/2009 15:26
A questão das Debêntures da INEP
Caros
Fui dar uma pesquisada mais a fundo na questão das debêntures que a INEP emitiu, e encontrei o que segue
O que diz o balanço patrimonial e Notas Explicativas da INEP?
Do ponto de vista da controladora, estariam ainda restando:
2a. emissão: 5.854 debêntures, valor atualizado estimado em R$ 40.421 mil
3a. emissão: 16.995 debêntures, valor atualizado estimado em R$ 19.437 mil
4a. emissão: 15.156 debêntures, valor atualizazo estimado em R$ 47.019 mil
TOTAL DO SALDO DEVEDOR DA CONTROLADORA EM 30AGO2009: R$ 106.877 mil
Na INEP consolidada, a situação é a seguinte:
a) saldo devedor das 48.571 debêntures em aberto, emitidas pela Inepar Equipamentos e Montagens S.A.(subsidiária integral) = R$ 142.666 mil
b) das 5.854 debêntures da 2a. emissão (vide acima) 1.929 estão em poder da IENG, de modo que o saldo devedor no consolidado é: 40.421 - 0,422*1.929/5.854 = 34.811
Aqui, mais uma vez, o financeiro da INEP considerou a IENG como se fosse subsidiária integral e o suposto saldo devedor foi reduzido para R$ 27.101 mil.
c) das 16.995 debêntures da 3a, emissão (vide acima), 5.605 estão em poder da IENG; o saldo devedor no consolidado foi lançado como R$ 12.849 mil, quando de acordo com as minhas contas (considerando a INEP dona de apenas 42,2% da IENG) deveria ser R$ 16.739 mil.
d) as 15.156 debêntures da 4a. emissão estão em poder da Inepar Administração e Participações S.A. Como a INEP não tem participação nesta empresa, o saldo devedor total é o mesmo da Controladora: R$ 47.019 mil
Somando a), b), c) e d), a INEP chegou ao valor R$ 229.635 mil. Pelas minhas contas, este valor deveria ser R$ 241.235 mil. A diferença é de aprox. R$ 12 milhões.
No Balanço Patrimonial e Respectivas Notas Explicativas da IENG aparecem as 1.929 + 5.605 = 7.534 debêntures referidas acima, avaliadas em R$ 19.908 mil, mesmo valor que foi atribuído pela INEP.
Como vimos no outro post, a INEP inflou o seu ativo em R$ 197 milhões. Agora há indicações de que tenha "aliviado" o seu passivo em R$ 12 milhões. A diferença total já é de R$ 209 milhões, para um patrimônio líquido publicado de R$ 229 milhões.


Acho bom eu parar de procurar por gatos porque logo, logo, o PatLiq vai ficar negativo!!!!


22532 - small caps - 27/Nov/2009 23:37
citação: Alcinoak
citação: AlcinoakPessoal dos fundos imobiliários, Small e outros...
Viram a oferta do FI do Parque Dom Pedro Shopping Center de Campinas? Garantem 10% a.a. mínimo nos 3 primeiros anos...investimento mínimo de 10 mil...
Por favor comentem se é vantajoso ou igual aos demais.
Small poderia dar sua opinião sobre este fundo? Penso que seja interessante visto que este shopping é realmente muito frequentado e era o maior do Brasil, não sei se é ainda. E abusando um pouco do seu conhecimento, estou esperando aquela opinião sobre a Petrobrás que te enviei meses atrás.
Saudações e obrigado pelas suas dicas.
Salve Alcinoak, entre os FII de shoppings, prefiro o do HGBS11, que inclusive tem participação também no Dom Pedro e em outros 3 ou 4. A vantagem é que deve voltar a paga em breve uns 9% anuais sem dependem de garantia mínima. Vários destes fundo com garantia mínima estariam pagando uns 6% anuais não fosse a garantia.
O setor de shopping vem crescendo muito, e é por isso que pagam hoje um pouco menos que a média do setor...
Os que mais tem pago são NSLU11B (com risco em razão de ter apenas um inquilino - o hospital - que já teve dívidas financeiras um pouco altas) e esta semana o EURO11 entrou num preço melhor, enfim... efeito do possível anúncio de novas cotas que eu acredito não será aprovada, diante do quorum necessário...


13239 - small caps - 01/Set/2009 01:30
Daniel, a tributação é 20% sobre eventual ganho de capital na alienação da cota, sem hipótese de isenção e recolhido por DARF no mês subsequente, com código 6015.
Já o rendimento mensal distribuído é isento.


O HGBS11 adquiriu recentemente participações relevantes em shopping centers após a nova emissão de cotas. Acredito que a rentabilidade ainda não contemple integralmente esses novos investimentos, havendo um gap entre a compra da participação e o pagamento dos primeiros rendimentos deles advindos.


9135 - JCDisciple - 17/Jul/2009 09:47
citação: csantos77JCDisciple,
Pelos meus cálculos, a média de proventos dos últimos 12 meses está em R$ 0,0080, o que dá uma rentabilidade equivalente a 0,924% se considerada a cota a R$ 0,86.
csantos,
Esta informação está no relatório, que depois consegui ler:
"Senhores cotistas do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CONTINENTAL SQUARE FARIA LIMA, Prestação de Contas de JUNHO / 2009


Anexamos a prestação de contas relativa à distribuição de renda que estaremos promovendo no próximo dia 22, relacionada às contas de receitas recebidas, as despesas incorridas e a reserva constituída no mês de JUNHO de 2009. Informamos que o valor do rendimento a ser distribuído está superior ao usual em virtude da multa rescisória recebida de nosso ex-locatário das unidades 11 e 14, a Diageo do Brasil Ltda. Atenciosamente, FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CONTINENTAL SQUARE FARIA LIMA ADMINISTRADO POR BR-CAPITAL DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS VALORES MOBILIÁRIOS S.A.fone 55-11-5508-3500; fax 55-11-5506-4033; brcapital@unitas.com.br OUVIDORIA fone 0800-770-4450; ouvidoria@unitas.com.br"


9078 - csantos77 - 16/Jul/2009 12:09
Ontem (15/07) foi divulgado o rendimento de FLMA11. Ficou em 0,99 por lote de 100 cotas, o que representa 1,15%, considerando a cotação de 0,86.[/quote]
Show de bola, JCDisciple!
Vai cair um dindim bom nesse mês então. :-)
Mas cuidado. O FLMA11 tem dois empreendimentos basicamente: boa parte dos rendimentos vêm de hospedagem em quartos de um hotel (Caesar Business, talvez, preciso confirmar) e de aluguel de salas comerciais. O rendimento por parte das hospedagens cai muito nos meses de verão devido às férias, já que o hotel é focado em pessoas em viagens a trabalho/negócios. A queda no provento mensal foi grande neste verão, talvez aumentada pela crise.


Acho que R$ 0,99 já mostra uma subida muito interessante. Está bem acima de 12 meses atrás.

9060 - JCDisciple - 16/Jul/2009 09:20
citação: csantos77citação: JCDisciplecitação: danielbeharPessoal que acompanha,
csantos,


Ontem (15/07) foi divulgado o rendimento de FLMA11. Ficou em 0,99 por lote de 100 cotas, o que representa 1,15%, considerando a cotação de 0,86.

9020 - lbiazao - 15/Jul/2009 15:56
Small andei estudando estes fundos imobiliários e realmente o mais facil de entrar é o EURO11. Utilizando os preços atuais das cotas o retorno aparentemente dos fundos seria em 0,81% ou 0,82% os que eu analisei. Mesmo assim, com as condições dos juros atuais, e que meus investimentos mais seguros estão em Poupança. O rendimento dos fundos imobiliários parece mais atraente. O importante é encontrar um bom ponto de entrada. Se o aluguel direto de um imóvel na média paga apenas 0.5% este parece ser ainda mais atraente que investir em imóveis. O risco parece ser msnod.
Será que a isenção de imposto de renda destes fundos não esta focada no Rendimento mensal e não na valorização do Papel?
Parece uma industria muito nova e sem muita informação para analisar.


Mas estou gostando do assunto.

8986  - small caps - 15/Jul/2009 00:36
Muito pertinente suas observações.
Sobre o HGBS11 (que inclusive comprei recentemente, vendendo o BBFI11B), sua distribuição "normal" seria uns R$ 10,85. O valor de junho veio "inflacionado" pelo valor que não foi distribuído nos meses anteriores. Sempre há o ajuste em junho e dezembro, se não estiver enganado. Estão fazendo oferta primária de novas cotas e acabaram de comprar parte de um shopping em Campinas. Se for o que estou pensando é um dos maiores, se não o maior da América Latina.
A informação sobre o FPAB11 é relevante e deve ser acompanhado... FMOF11 não estudei ainda... tem que ver se o valor da cota já é o da atividade ou é alguma garantia de rendimento mínimo que é fornecida no início de funcionamento de alguns fundos.


Esta questão do risco influi bastante mesmo. Por exemplo, BBFI11B, FAMB11b e ALMI11b pagam proporcionalmente menores rendimentos que os demais, muito em razão de serem imóveis locados para grandes instituições, com contratos de longo prazo...

8985 - csantos77 - 15/Jul/2009 00:25
Eu acrescentaria que o FLMA11 parece estar na média dos últimos 12 meses. Mas o HGBS11 está acima da média, especificamente neste mês. No ano passado, este mesmo mês (junho) também ficou extraordinariamente acima da média. Ficou em R$ 12,30. A média anterior a junho de 2009 estava entre R$ 10,40 e R$ 10,60, se o horário não me confundiu as ideias.
É sempre uma boa acompanhar os comunicados divulgados no site da Bovespa. E vale até ligar para as administradoras dos fundos. :-)
Segundo a Coinvalores, o FPAB11, por exemplo, estaria com o provento apenas temporariamente em R$ 1,90, já que o Citi saiu do prédio deles. E pelo que disseram, eles já estão realocando. É esperar pra ver. O provento médio anterior era de R$ 2,00.
Um FII que está pagando fixo há um tempinho acima de 0,8% a.m. é o Memorial Office (FMOF11). A cota está em R$ 115,00, enquanto o provento chega religiosamente em R$ 0,99. Ele não é muito negociado em bolsa, já que a grande maioria de suas cotas estariam em mãos de poucos investidores com interesse de longo prazo. Começaram a crescer as vendas neste ano, por incentivo da administradora.
Ah, lembre-se sempre de considerar o risco do investimento! O rendimento maior pode significar uma precificação do risco pelo mercado. Ou não. :-)

8919 - JCDisciple - 14/Jul/2009 08:40
citação: danielbeharPessoal que acompanha,
Algum FUNDO IMOBILIÁRIO pagando mais do que 0,80% ao mês?
Abraços
Daniel
FLMA11 - Cotação 0,86 - Rendimentos - 0,0077 - >0,895%
EURO11 - Cotação 166,50 - Rendimentos - 1,36 - >0,817%
HGBS11 - Cotação 1.340,00 - Rendimentos - 11,90 - >0,888%
FPAB11 - Cotação 235,00 - Rendimentos - 1,90 - >0,809%


Cotações de 13/07/09 e os rendimentos são somente os últimos divulgados, e não uma média.

8851 - small caps - 13/Jul/2009 14:31
ibiazao, tratei no tema nest post:
http://smallcaps.blogs.advfn.com/2007/08/02/fundos-imobiliarios-o-que-e-para-qu e-comprar-como/


O site que o malazarte indicou talvez seja o melhor sobre o segmento.

7370 - danieljoseaa - 18/Jun/2009 16:35
citação: JCDisciple
citação: Chumbada2É um fundo novo???
Pelo que eu entendi é.
Estou procurando alguma informação ou prospecto, porém não achei muita coisa.
Encontrei dois sites com alguns arquivos, porém o segundo site eu não consegui abrir o prospecto. Se alguém conseguir poderia comentar aqui.
www.ourinvest.com.br/imagens/EXCELLENCE/Excellence%20-%20DF.pdf -
www.bfre.com.br/brazilianmortgages/m3_print.asp?cod_pagina=1049
JC,
É bom frisar que não se trata de um fundo de investimento em ações.
Esse é um fundo imobiliário, como o Europar, como vários outros já existentes.
Caso você não conheça, ele funciona da seguinte forma:
Você compra cotas desse fundo e recebe mensalmente proventos distribuídos aos cotistas, claro, em caso de resultado mensal positivo, com aluguéis, etc.
Alguns desses fundos são negociados pelo Home Broker como o euro11, fpab11.


Este pelo que entendi não é negociado pelo HB, só na mesa.

7351 - JCDisciple - 18/Jun/2009 10:53
Alguém analisou este fundo ?
(18/06) FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO EXCELLENCE - Inicio de Negociacao
DR: David Assine
A BM&FBOVESPA informa que em 19/06/2009 serao iniciados, no Mercado de Balcao
Organizado, os negocios com as cotas de emissao desse fundo, sistema escritural
Itau, cotadas em R$ por unidade e com lote padrao de 1 (uma) cota.
O nome de pregao sera "FII EXCELLEN" e o codigo de negociacao "FEXC11B" - Codigo
ISIN - BRFEXCCTF007.
As ofertas de compra e/ou venda poderao ser registradas a partir do inicio de
funcionamento do sistema de negociacao, havendo o fechamento dos negocios
somente atraves do mecanismo de CALL, o qual tera inicio a partir das 15h30 e


duracao de 10 minutos.

7000 - malazarte - 10/Jun/2009 14:26
Eu aplico no FLMA11. Na época que comprei os rendimentos eram os melhores se não me engano, hoje não sei como tá, mas é uma excelente proteção de carteira. Dá uma olhada no site www.fundoimobiliario.com.br

6999 - higorq - 10/Jun/2009 14:04
Pessoal, desculpem-me fugir do foco do fórum, mas de tanto o Small falar dos fundos imobiliários como alternativa de renda fixa, gostaria de saber se algum forista tem aplicações nesses fundos e quais desses indicariam.
PS. Pensei no FII Shopping Pátio Higienópolis.

5566 - WK2007 - 13/Mai/2009 13:55
Para quem se interessa pelos fundos imobiliários:
A sedução da renda imobiliária
Por Alessandra Bellotto, de São Paulo
Com a Selic caminhando para um dígito, cresce a demanda por classes alternativas de investimento que agreguem valor em relação ao juro - que sempre foi um forte concorrente -, sem abrir mão da preservação do capital. Nesse contexto, as carteiras imobiliárias, que distribuem retornos mensais relativos a receitas de locação surgem como opção atrativa dado o risco relativamente baixo da aplicação.
Quem aplicou parte do patrimônio em fundos imobiliários durante o ápice da crise financeira conseguiu minimizar o risco de sua carteira de investimentos, por conta da baixa volatilidade da aplicação. "Trata-se de um investimento seguro para a pessoa física, que em geral paga retornos acima do CDI (líquido de imposto), apesar de ser renda variável", ressalta o advogado Carlos Eduardo Ferrari, do escritório Lobo & de Rizzo Advogados, que presta assessoria para fundos como o Europar, do banco Banif.
Segundo Ferrari, o rendimento médio distribuído aos cotistas de fundos imobiliários negociados em bolsa é de 10% ao ano sobre o valor de mercado das cotas - essa taxa é líquida para a pessoa física, que tem isenção de IR. Levantamento da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) com carteiras listadas em bolsa selecionadas por critérios de liquidez e perfil voltado para a pessoa física comprova que, nos últimos 12 meses até março, a média de retorno beirou os 10% no período sobre o valor da cota de um ano atrás. Além disso, há sempre a possibilidade de o imóvel se valorizar.
A CSHG prepara para os próximos dias o lançamento da terceira emissão de cotas do fundo imobiliário CSHG Brasil Shopping. A operação, que tem como principal alvo o investidor pessoa física - que desfruta de isenção de imposto de renda sobre rendimentos distribuídos desde que não tenha mais de 10% do total do fundo -, sai com aplicação mínima de 100 cotas, com valor unitário de R$ 1.313,40.
Diante da escassez de ofertas, a expectativa é de que a emissão, que totaliza 100 mil cotas, seja integralmente colocada, levantando mais de R$ 130 milhões. "Estamos em um momento ímpar para fundos imobiliários", acredita o sócio da CSHG responsável pela área imobiliária, Alexandre Machado.
Nesses fundos, não há risco de construção, porque os imóveis já estão prontos, e o risco comercial é baixo, já que os empreendimentos já têm locatários, lembra Machado. O executivo destaca ainda o fato de o fundo imobiliário ter como lastro ativos reais, que funcionam como proteção contra a inflação - os contratos de locação são reajustados por índices de preços. E não há alavancagem, já que não podem tomar empréstimos para impulsionar o retorno.
O CSHG Brasil Shopping, desde o lançamento, em novembro de 2006, até 31 de março, teve valorização de 35% na cota, que passou de R$ 1.000 para R$ 1.350. Em rendimentos, foram distribuídos R$ 245 por cota. Levando em conta que o ganho de capital é tributado em 20% e os rendimentos, isentos, a taxa interna de retorno (líquida) do fundo para o cotista pessoa física foi de 59,47%. Uma aplicação atrelada ao CDI, líquida de IR de 15% (hoje a menor alíquota na renda fixa), variou 26,43% no período.
Mesmo nos últimos 12 meses, marcados pela grave crise financeira, o rendimento pago mensalmente aos cotistas foi de 12,68% sobre o valor inicial da cota, de R$ 1.000, ante 10,21% do CDI líquido. Considerando o valor de mercado da cota em março de 2008 (R$ 1.200), os investidores receberam 10,53% em 12 meses. "O fundo acumula um histórico bastante positivo, apesar da crise", ressalta Machado, da CSHG.
Se o juro continuar caindo, conforme se prevê, a capacidade do fundo imobiliário de atrair investidores aumenta ainda mais, afirma Rodrigo Machado, diretor da Brazilian Mortgages, que estruturou e administra fundos como o Hospital Nossa Senhora de Lourdes e o Shopping West Plaza. "A atividade imobiliária no Brasil tem baixa volatilidade", destaca.
No auge da crise, lembra Machado, a bolsa despencou, mas o rendimento proporcionado por imóveis oscilou pouco, passando da faixa habitual de 10% para 14% sobre o valor patrimonial (não da cota no mercado), para depois se estabilizar em 11%, 12%. Se o valor do imóvel aumenta, essa taxa, conhecida como "cap rate", cai. Se os preços diminuem, o rendimento sobre o valor do imóvel sobe.
A reduzida oscilação do retorno com imóveis no país, segundo o diretor da Brazilian Mortgages, é explicada pelo baixo endividamento do proprietário. No Brasil, segundo o diretor, se o preço de um empreendimento cai, o dono prefere não vender o imóvel, o que acaba estabelecendo um piso para o valor do bem. Já nos EUA, em que o proprietário de imóveis é extremamente endividado, no caso de depreciação do bem, ele acaba optando por vendê-lo antes que o pagamento da dívida se torne inviável.
Outro efeito a ser provocado pela continuidade da queda de juros, na avaliação de Alexandre Machado, da CSHG, é a valorização das cotas das carteiras listadas em bolsa. No fundo imobiliário mais tradicional, o fator renda mensal pesa bastante para o investidor, lembra o executivo. Se a taxa de juros, que é a referência para o investidor, cai, ele aceita pagar um preço maior pela cota no mercado secundário para garantir um rendimento mensal próximo de 10%. Esse aumento da demanda acaba sancionando a valorização da cota.
Um exemplo típico é do fundo Shopping Pátio Higienópolis. A procura é tão grande no mercado secundário que a cota, desde a emissão, em dezembro de 1999, acumula valorização nominal de 18,21% ao ano, passando de R$ 100 a R$ 270, segundo cotação do fechamento de março deste ano. Com isso, quem entrou em março do ano passado, obteve em 12 meses um rendimento menor do que a média, de 7,20%.
O CSHG Brasil Shopping começou a operar em novembro de 2006 com a distribuição de R$ 45 milhões em cotas, a R$ 1.000. No início de 2007, mais uma tranche de R$ 15 milhões foi colocada no mercado, com o mesmo preço unitário, elevando o patrimônio para R$ 65 milhões. Hoje, o valor de mercado do fundo, com participações de 30% no Shopping Plaza Sul, na capital paulista, e de 29% no Tivoli, em Santa Bárbara d'Oeste, gira em torno de R$ 80 milhões.
Na nova oferta, os cerca de 300 cotistas do fundo terão direito de preferência, segundo Machado. O prazo para a subscrição e integralização das cotas será de cinco dias úteis contados da data de concessão do registro na CVM - a operação segue em análise.
Com os recursos da nova emissão, o fundo pretende adquirir participação em novos empreendimentos. "Buscamos uma diversificação regional, estamos olhando ativos em todos os estados", diz. Em 7 de março, o fundo arrematou em leilão público uma fatia de aproximadamente 5% no no Shopping Penha, na zona Leste de São Paulo, pelo valor R$ 4,8 milhões. Para Machado, a grande vantagem do CSHG Brasil Shopping é a possibilidade de diversificação dos ativos em que investe, além do risco pulverizado de um shopping, que tem entre 200 e 300 lojistas como inquilinos.


O sócio da CSHG diz que a crise teve impacto limitado sobre os shoppings em operação. Alguma queda na receita foi verificada, especialmente entre as lojas-âncora, mas os segmentos de lazer e serviços acabaram compensando.


4737 - small caps - 25/Abr/2009 13:38
Muito bom mesmo!
"danieljoseaa, apenas acrescentaria um item interessante que é saber quando é previsto o próximo reajuste anual. Alguns repetem o mês do ano em que isto acontece. E, às vezes, isto representa um aumento de 6% na distribuição mensal, conforme a inflação passada. Geralmente o IGPM."
"Se não me engano, FAMB11b deve ter reajuste em breve..."


"Embora agora a inflação não esteja mais tão alta, isto já chegou a representar diferenças de 12% entre um mês e outro."


4663 - gustgef - 24/Abr/2009 16:57
"citação: danieljoseaaSmall, estive tentando ""analisar"" os fundos imobiliários tão citados por você."
"Peguei 10 fundos, incluindo os 4 que você sempre cita e vou repassar a você(que obviamente já sabe de tudo isso)) e aos demais colegas informações sobre eles:"
"Peguei os fundos, FPAB11, NSLU11B, HCRI11B, EURO11, FAMB11B, BBFI11B, FVPQ11, FTCE11B, FMAL11B, ABCP11."
"Desses fundos, alguns, me parece que estão fechados, outros são quase nunca negociados e outros não são muito transparentes, pelo menos em relação à pagina da bovespa."
"Peguei as que mais poderiam nos interessar e fiz alguns cálculos, tomando até a permissão de criar alguns códigos para facilitar o entendimento:"
"FPAB11 - VP (110,00) P (230,00) P/VP (2,09) RMDC (2,00) PARM (0,865%)"
"NSLU11B- VP (92,21) P (161,02) P/VP (1,74) RMDC (1,42) PARM (0,88%)"
"HCRI11B- VP (69,76) P (230,93) P/VP (3,31) RMDC(2,09) PARM (0,91%)"
"EURO11- VP (81,86) P (160,00) P/VP (1,95) RMDC (1,36) PARM (0,85%)"
"BBFI11B- VP (950,49) P (1.925,00) P/VP (2,02) RMDC (13,85) PARM (0,72%)"
"FAMB11B- VP (746,79) P (2.110,00) P/VP (2,82) RMDC (15,27) PARM (0,725%)"
VP- VALOR PATRIMONIAL
P- PREÇO DA COTA ATUALMENTE
P/VP- PREÇO DA AÇÃO DIVIDIDO PELO VALOR PATRIMONIAL
RMDC- RENDIMENTOS MENSAIS DISTRIBUÍDOS POR COTA(DIVIDENDOS)
PARM- PORCENTAGEM APROXIMADA DE RETORNO MENSAL(DY MENSAL)
"O melhor P/VP foi do NSLU11B (Hospital nossa senhora de Lourdes) (1,74) e o melhor ""PARM"" foi do HCRI11B (Hospital da criança) (0,91%)"
"Lembrando que o mês utilizado para os cálculos foi o último de cada fundo, sendo que eles obedecem um certo padrão em relação aos seus meses anteriores mais próximos, podemos dizer que não há volatilidade na distribuição dos resultados :)."
"Acho que com isso dá pra se ter uma idéia dos fundos, pelo menos em relação a indicadores, que tanto gostamos :)"
Abraço.


"Eu acho que ficaria com o NSLU11B ao olhar apenas para os indicadores. Esses fundos são muito bons no sentido de sempre estarem gerando um fluxo de caixa, daí mesmo com uma grande quantidade do capital em ações (como agora por exemplo), você ainda vai recebendo uma grana todo mês pra aproveitar as maiores pechinchas. "


2192 - zardini - 07/Mar/2009 14:48
NAT88 DA UMA OLHADA NESSES SITES
http://www.fundoimobiliario.com.br/
ESTE SEGUNDO TEM MUITAS INFORMAÇÕES LEGAIS É UM FORUM ONDE O PESSOAL DISCUTE SOBRE OS FUNDOS IMOBILIARIOS.
http://exame2.com.br/forum/viewtopic.php?t=2911&postdays=0&postorder=as c&start=0


espero ter ajudado


2168 - small caps - 07/Mar/2009 01:35
"zardini_e, o FPAB11 é um dos fundos que eu aplico também. O problema é que recentemente um dos seus inquilinos atrasou o pagamento de aluguel e isto acendeu a luz amarela para mim em relação a ele. É por isso que custa um pouco menos proporcionalmente àqueles que possuem receitas provenientes de contratos com empresas mais sólidas, como CEF, Banco do Brasil e Petrobrás."
"O atraso já foi resolvido, mas sempre fica uma pulga para atrapalhar..."
"Até os R$ 1900,00, o FAMB11b estava muito bom, porque vai ter logo reajuste do aluguel, em março ou abril o que pode, se for como nos anos anteriores (reajuste pelo IGPM dos últimos 12 meses) levar a distribuição para pouco mais de R$ 16,00 ao mês por cota."


"Considerava atrativo aqueles que custam até 120 vezes a distribuição mensal. Mas se o juro (SELIC) bater os 10%, é bem factível que venham a valer entre 140 e 160 vezes a distribuição mensal."



2153 - zardini - 06/Mar/2009 16:45
"SMALL Boa Tarde, eu gostaria da sua opinião sobre FPAB11 um fundo imobiliario eu ja possuo EURO11 e estou atras de um outro fundo para aplicar."

2099 - small caps - 04/Mar/2009 21:29
"citação: RoderichBom dia, Small Caps!Agradeço-lhe mais uma vez pelos comentários acerca de meus questionamentos sobre Copel.Sempre é uma honra ter um post respondido por vc.Aguardo com ansiedade todos os seus comentários e a cada dia aprendo mais um pouquinho com seu conhecimento e com a troca de conhecimentos de todos aqui no tópico."
"Eu já li todos os seus posts no seu blog e gostaria de perguntar-lhe, aproveitando que vc comentou há pouco sobre o assunto neste tópico, sobre o investimento no multimercado, notadamente nos fundos imobiliários, além de tesouro e renda fixa.Eu já li suas postagens sobre o que são os FII, como funcionam, etc.Porém, a minha maior dificuldade é saber, digamos assim, como precificá-los, qual o melhor momento de comprar e vender, e de comparar uns com os outros, para saber qual está melhor no aspecto do ""valuation""(nem sei se poderia utilizar este termo para FII).Eu não tenho muitas dúvidas sobre a divisão da alocação de capital em cada um dos investimentos e das razões para fazê-lo(isto vc explica bem no seu livro, além de em diversos outros comentários).A dúvida seria onde alocar e quando entrar e sair."
"Que tal se vc não escrevesse um outro livro sobre isto, considerando o multimercado e o ""valuation"" dos FII?A propósito, vc indicaria algum livro ou site onde eu pudesse aprender mais sobre isto?"
Forte abraço e suce$$o sempre!
Obrigado Roderich.
"Eu considero sempre a taxa SELIC para definir até quando pago num FII. Eu gosto mais daqueles que fazem distribuições mensais. Para consultar os seus dados, tem que ir na página da bovespa, em ""mercado"", ""ETF/Fundos/Cepac"", ""fundos imobiliários"" e escolher qual pesquisar."
"Atualmente eu considero atraente aqueles que custam até 120 vezes a distribuição mensal. Tinha vários há pouco. O BBFI11B há um mês custava R$ 1550,00 e hoje fechou a R$ 1830, por exemplo, e distribuiu no último mês R$ 13,88 por cota. Ou seja, no preço atual só acompanho. Mas também não vendo ainda."
Afinal os tenha especialmente para gerar fluxo de caixa para comprar ações mensalmente.
"Prefiro aqueles que estão locados para bancos (BBFI11b, FAMB11b) ou para a Petrobrás (ALMI11b) por exemplo."
"O mais barato em relação à distribuição atualmente e tem boa liquidez é o EURO11, que paga R$ 1,36 por cota e está custando R$ 150,00. Ele é composto por 4 ou 5 imóveis locados. Tem um pouco mais de risco que os que são locados para bancos exclusivamente."
"Se o juro real cair para 6% no país, o que pode acontecer em breve, é mais provável as cotas se valorizarem. No movimento contrário, as cotas também custumam cair."
"Além dos FII, tenho usado bastante as pagadoras de dividendos para gerar fluxo de caixa."
"Para quem se interessou pelo assunto, recomendo leitura da postagem que fiz no passado:"

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